وکیل برای تخلیه فوری ملک و دستور تخلیه : دعوای تخلیه یا تخلیه ید، خاص موردی است که فردی با رضایت و اجازه مالک، ملکی را به تصرف خود درآورده است. یعنی شروع تصرف متصرف با رضایت مالک بوده است (مثل قرارداد اجاره یا صلح منافع یا اباحه منفعت) البته بارزترین و فراگیرترین مصداق دعوای تخلیه، عقد اجاره است.در این فرض با وجود شرایط لازم صرفنظر از اینکه مورد اجاره برای سکونت اجاره داده شده یا برای کسب و پیشه، مالک می تواند با مراجعه به دادگاه یا شورای حل اختلاف تقاضای تخلیه ید بنماید.در تعابیر عامیانه به دعوای تخلیه ید ، تخلیه هم گفته میشود.در ادامه ضمن پرداختن به نکات مهم وکیل برای تخلیه فوری ملک و دستور تخلیه میپردازیم.
- رسیدگی به درخواست دستور تخلیه فوری در صلاحیت شورای حل اختلاف است.
۲- صلاحیت شورای حل اختلاف به رسیدگی دستور تخلیه خاص موردی است که قرارداد اجاره عادی باشد و امضای دو شاهد در قرارداد وجود داشته باشد و قرارداد کتبی باشد و مدت و مبلغ در قرارداد ذکر شده باشد. به عبارت دیگر برای تقاضای دستور تخلیه چند شرط باید موجود باشد که این شروط عبارتند از :
الف: قرارداد اجاره کتبی باشد.
ب: در قرارداد مدت ذکر باشد.
ج: در قرارداد مبلغ ذکر شده باشد.
د: در قرارداد حداقل امضای دو شاهد وجود داشته باشد.
هـ: مدت قرارداد پایان یافته باشد.
۳- در صورتیکه قرارداد اجاره رسمی باشد، مرجع صدور دستور تخلیه و صدور اجراییه در خصوص تخلیه دفتر اسناد رسمی تنظیم کننده سند و اداره اجرای ثبت است.
۴- دستور تخلیه با اجاره نامه عادی فقط خاص موردی است که محل، برای سکونت اجاره داده شده باشد و شورای حل اختلاف در هیچ فرضی صالح به رسیدگی به درخواست دستور تخلیه یا حکم تخلیه امکان تجاری نیست.
۵- دعوای دستور تخلیه یا به عبارت بهتر، درخواست دستور تخلیه نیاز به رسیدگی قضایی در مراجع یاد شده ندارد و بدون حضور طرفین و با وجود شرایط مرجع مربوط اقدام به صدور دستور تخلیه می نمایند.
۶- شورای حل اختلاف و مرجع صدور دستور تخلیه دستور پرداخت مبلغ قرض الحسنه یا رهن یا پول پیش به حساب صندوق دادگستری و حساب معرفی شده از سوی مرجع صدور دستور تخلیه را نیز میدهد.
۷- مستاجر، مطابق شرایط و به کیفیتی که در قانون شورای حل اختلاف و آیین نامه اجرایی آن آمده است تا دو بار حداکثر به مدت ۲۰ روز میتواند مهلت بگیرد.
۸- تقاضای دستور تخلیه به موجب دادخواست و از طریق دفاتر خدمات قضایی انجام می شود از جمله دعاوی غیر مالی است.
۹- اگر موجر مدعی عدم پرداخت اجور معوقه یا ورود خسارت به ملک خود باشد می تواند در این خصوص مستقلاً طرح دعوا نموده و مبلغ پول پیش واریز شده در صندوق دادگستری ضمن اجرای دستور تخلیه را توقیف کند.
خواهان : ...........
خوانده : ..........
وکیل : امیر ملکی وکیل پایه یک دادگستری
تعیین خواسته و بهای آن : تقاضای صدور دستور تخلیه عین مستاجره به جهت انقضای مدت اجاره و مطالبه کلیه خسارات دادرسی
دلایل و منضمات :
۱- وکالت نامه
۲- کپی مصدق قرارداد اجاره
۳- کپی مصدق سند مالکیت
شرح دادخواست
ریاست محترم شورای حل اختلاف
ضمن عرض ادب و احترام در خصوص دادخواهی موکل مراتب را به شرح ذیل به استحضار عالی می رساند؛
۱- به موجب قرارداد اجاره منعقده فی مابین موکل و خوانده محترم منافع شش دانگ یک واحد آپارتمان واقع در کرج .............. از تاریخ ۱/۱۰/۹۸ لغایت ۱/۱۱/۹۸ (یک ماه کامل) در ازای یک میلیون و پانصد هزار تومان به ایشان واگذار گردید.
۲- مع الاسف علی رغم انقضای مدت قرارداد اجاره، مستاجر از تحویل عین مستاجره عدول ورزیدند.
لذا با عنایت به مطالب معنونه تقاضای صدور دستور تخلیه به انضمام مطالبه کلیه خسارات دادرسی مورد استدعا می باشد.
با تجدید احترام
توجه ۱) در صورتی که خواهان تمایل داشته باشد اوراق قضایی به صورت حضوری (در دفتر دادگاه) یا از طریق تلفن یا نمابر یا پست الکترونیکی به وی ابلاغ شود، در پایان شرح دادخواست، با ذکر دقیق شماره های مربوط اعلام نماید، تا امر ابلاغ سریع تر صورت گیرد.
توجه ۲) چنانچه شرح دادخواست بیش از صفحه حاضر باشد از صفحات مخصوص ادامه شرح دادخواست استفاده شود.
در اول مرداد طی قرارداد عادی با امضا دو شاهد آپارتمانی را به فردی بازنشسته نیروی انتظامی اجاره دادم .که در آن توافق بر پرداخت اجاره ۴۰۰هزار ودیعه ۴میلیون و دادن چک یا سفته گردید.مستاجر یک هفته بعد مبلغ ۲۵۰۰هزار تومان از ودیعه را پرداخت و قرار شد مابقی دو روز بعد پرداخت نماید مستاجر جهت فقط نظافت منزل کلید را طلب کرد و متاسفانه اعتماد کردم. فردای همان روز بدون اطلاع نقل مکان کردند
و تا به امروز فقط توانستم اجاره یک ماه را بگیرم و علاوه بر عدم پرداخت مابقی ودیعه اجاره و هزینه های مصرفی وحتی شارژ ساختمان را پرداخت نکرده اند و از تحویل سفته و تحویل گرفتن نسخه ی قرارداد خود امتناع نمودند. از همان اوایل از ایشان به دلیل عدم پایبندی به مفاد صد بار تقاضای فسخ و تخلیه نمودم که فقط سرکارمان می گذاشت .فایل صوتی تمام تماس ها با اطلاع ایشان و پیام های ارسالی ایشان را دارم در آبان ماه در خواست صدور حکم تخلیه و اجور موعوقه و تآدیه تاخیر را به شورا تسلیم و در ۴ دی ماه در غیاب عمدی موجر حکم صادر شد دقیقا در آخرین روز فرصت وا خواهی داد که در آن قید نموده که قصد داشته بعد از پرداخت اجاره دو ماه تخلیه کند که مو جر از مسترد نمودن باقی ودیعه خودداری و شفاهی توافق کرده که بعد از اتمام مقدار ودیعه داده شده تخلیه نماید .
اولا در واقع چنین توافقی نبوده و زمان درخواست واخواهی سوم بهمن بوده که مقدار ودیعه پرداختی به اتمام رسیده ولی شعبه با بی توجهی به مطالب واخواهی وقبول آن .زمان رسیدگی را به ۲۱فرودین موکول نموده است .
وهمچنبن ایشان زندکی کردن خانوادگی را در آپارتمان اعلام کردند در حالی که متارکه نموده وتنها وگاهی اوقات با پسرشان زندگی میکنند وبه اقرار تلفنی پسرش خانه را به شیره کش خانه تبدیل نموده استبا این توضیحات طولانیآیا بنا به ادعای کذب مستاجر در مورد توافق شفاهی که خود پایان قرار داد می تواند در بهمن ماه تلقی گردد. می توانم قبل رسیدگی واخواهی در همان پرونده درخواست صدور دستور تخلیه نمایم .ویا قبل از رسیدگی به واخواهی در درخواستی دیگر همان اقرار واخواهی را عدله صدور دستور نمود به نظر جناب عالی درست ترین کاری که اینجانب باید انجام دهم را بفرمائید ودر صورت نظر بر ادامه پرونده حکم صادر شده در روز رسیدگی به واخواهی .
من دقیقا چه درخواستی از مقام قضایی شعبه داشته باشم .آیا درصورت محکومیت کامل ایشان . می تواتم از اجرای احگام درخواست توقیف حقوق و یابرداشت دین از حقوق بازنشستگی نمایم .یعنی می توان حقوق ایشان را به عنوان مال طرف معرفی نمود ،به نظر شما درخواست تٱمین خواسته نمایم؟
کاری که شما در این مورد می تواند انجام دهید فقط اجور معوقه و در صورتیکه حق فسخ قرارداد را بدلیل نپرداختن اجاره بها داشته باشید می توانید تقاضای فسخ بنمائید.
به عبارت دیگر هرگاه موجر بدلیل تخلف مستاجر از مفاد قرارداد اجاره خواهان فسخ قرارداد باشد در صورتی امکان فسخ را دارد که این حق برای وی در نظر گرفته شده باشد.
برای درخواست فسخ قرارداد باید به دادگاه عمومی محل وقوع ملک مراجعه نمائید که رسیدگی به این قضیه نسبتا طولانی است و ممکن است چند ماه طول بکشد.
بهتر از همزمان با تقاضای فسخ اجور معوقه و اجاره بها را نیز مطالبه نمائید .
منزلی رهن کردم قبلا جهت وام در رهن بانک بوده مالک اقساط را پرداخت نکرده بعد از اتمام قرارداد رهن به بنده چک دادن که پاس نشد اکنون مالک در زندان است و منزل بنام بانک شده است.آیا می توان مبلغ رهن خود را از بانک گرفت؟روند تخلیه ملک به چه صورت است؟
برای این دعاوی ملکی دو راه وجود دارد اگر بانک تمام ملک را طلبکار نباشد و طلبش بابت بخشی از ملک باشد شما هم می توانید مازاد ملک را بابت طلب خود توقیف کنید واگر بانک تمام ملک را طلبکار باشد شما بر علیه مالک داخل زندان دادخواست مطالبه وجه بابت پول رهنی که داده اید به دادگاه ارائه دهید.
سلام. من یه ملک مسکونی ورثه خریدم که داخلش مستاجری داره که سالهاست اجاره نداده. وقتی ازش خواستم خونه رو تخلیه کنه گفت من این خونه رو خریدم اما مدرکی نداره و ارائه نمیده. می خواستم راهنمایی بفرمائید. با سپاس
باید علیه مستاجر دادخواست تخلیه بدهید مستاجر اگر دلیل داشته باشد در دادگاه می نماید و پاسخ شما به دلایل ارائه شده بستگی به نوع دلیل دارد. مثلا ممکن است اجاره نامه ای ارائه دهد که تا زمان حال و آینده ادامه دارد که در این صورت پاسخ شما باید این باشد که مثلا قرارداد جعلی است یا بعدا تنظیم شده است. و یا حتی ممکن است مستاجر و متصرف ادعای مالکیت داشته باشد که باز هم در این جا باید پاسخ مناسب بدهید و یا هر نوع دفاع دیگر.
سلام ما ۴ خواهر و برادر مغازه ای فقط به صورت مالکیت داریم طبق قانون مالک و مستاجر سال ۵۶ داریم پارسال برج۴ تقاضای تعدیل و اجور معوقه دادیم و بعد از اون هم ۲ بار اظهار نامه برای هر ماه برای عدم پرداخت اجاره بها دادیم و دفعه سوم ۱۰ روز اجاره را دیر پرداخت کردند البته تا آخر سال را پرداخت کردندظاهرأ شرایط تبصره ۱ بند ۹ ماده ۱۴ حادث شده آیا میتوانیم تقاضای تخلیه بدون پرداخت سرقفلی کنیم؟لازم به ذکر است که این ملک از زمان پدربزرگمان بوده و مستاجر بدون دادن سرقفلی و فقط با قانون حکومتی صاحب سرقفلی شده است.
تخلیه به دلیل عدم پرداخت عدم بها با توجه به توضیحات شما و اینکه قرارداد اجاره شما مشمول قانون سال ۱۳۵۶ است، نمی شود.
مطابق سال ۱۳۵۶ مستاجر حتی تا پایان دادرسی هم فرصت برای پرداخت اجور معوقه دارد.برای بررسی و اطلاع از راه های دیگر تخلیه حضوراً به دفتر وکالت مراجعه نموده و با وکیل متخصص تخلیه اماکن تجاری و سرقفلی مشورت نمائید.
نمی توان زمان دقیق یک دادرسی تخلیه را تعیین کرد ولی اصولاً برای دستور تخلیه و تخلیه فوری زمانی حدوداً یک ماه و برای گرفتن حکم تخلیه در دادگاه یا شورا در خصوص اماکن مسکونی زمانی حدود چهار ماه و در نهایت تخلیه اماکن تجاری شاید تا حدود یک سال هم طول بکشد.
نکته : توجه داشته باشید که تمام این زمان ها حدودی هستند و ممکن است در عمل طول یک دادرسی بیشتر یا کمتر باشد.
حق الوکاله شکایت تخلیه رقم و مبلغ ثابتی نیست و بسته به توافق وکیل و موکل می تواند متفاوت باشد ولی اصولاً در تخلیه اماکن تجاری و جایی که سرقفلی و حق کسب و پیشه هم محل رسیدگی است درصدی از ارزش ملک و در سایر مصادیق تخلیه از جمله تخلیه اماکن مسکونی حق الوکاله چیزی در حدود ده تا سی میلیون تومان است.
حق الوکاله شکایت تخلیه رقم و مبلغ ثابتی نیست و بسته به توافق وکیل و موکل می تواند متفاوت باشد ولی اصولاً در تخلیه اماکن تجاری و جایی که سرقفلی و حق کسب و پیشه هم محل رسیدگی است درصدی از ارزش ملک و در سایر مصادیق تخلیه از جمله تخلیه اماکن مسکونی حق الوکاله چیزی در حدود ده تا سی میلیون تومان است.
دو ضمانت اجرا برای عدم پرداخت اجاره بها از سوی مستأجر وجود دارد.در صورتی که مستأجر مبلغ اجاره را پرداخت نکند اصولاً برای موجر حق فسخ قرارداد اجاره وجود دارد.علاوه بر این موجر می تواند هیچ اقدامی نکند و در زمان تخلیه مبلغ اجاره ها را از پول پیش کسر نماید.
ساده ترین راه برای تمدید قرارداد اجاره این است که طرفین قرارداد مدت و مبلغ توافق خود را پشت قرارداد درج نموده و با یک جمله خیلی ساده در پشت قرارداد قبلی، قرارداد اجاره خود را تمدید نمایند.
راه حل بهتر این است که در صورتی که تمایل به تمدید قرارداد اجاره با مستأجر خود را دارید در یک قرارداد جدید این کار را انجام دهید،.
دعوای تخلیه در هر حال باید در دفتر خدمات قضایی مطرح شود.دستور تخلیه را حسب مورد از شورای حل اختلاف یا اداره اجرای ثبت بخواهید.
دعوای تخلیه حسب مورد و بسته به نوع تخلیه ممکن است در یکی از مراجع زیر قابل پیگیری و طرح باشد :
الف) شورای حل اختلاف
ب) دادگاه عمومی حقوقی
ج) اداره اجرای ثبت
به کمک نیاز دارید؟
مشاوره حقوقی
جهت درخواست مشاوره حقوقی با ما در ارتباط باشید .
