از متداولترین دعواهای ملکی، دعوای اثبات مالکیت میباشد. چرا که بارها پیش آمده است که دو یا چندین شخص، به طور همزمان، برای یک مال یا ملک طرح دعوی نمایند؛ زیرا هر کدام از آن اشخاص، خود را صاحب آن ملک یا مال دانسته که همین موضوع باعث اختلاف و نزاع میان آنها میشود. تنها راه حل این مشکل، اثبات مالکیت شخص میباشد. برای ثابت نمودن این موضوع، هر شخص که خود را صاحب ملک یا مال میداند، باید با ارائهی دلایل کافی و مطابق قانون مانند سند، شاهد و یا اماره ید، مالکیت خود را اثبات نماید. در صورت پیش آمدن چنین مشکلی، باید به دادگاه مراجعه نموده و اسناد اثبات مالکیت را به قاضی تقدیم نمایید.
ما در این مقاله به بررسی مفهوم اثبات مالکیت و راهها و مدارک اثبات مالک بودن ملک و یا مال مزبور پرداختهایم.
مالکیت، به رابطهی میان یک شخص و مالی گفته میشود که به دنبال آن، افراد دیگر نمیتوانند آن مال را تصرف نمایند. از طرف دیگر شخص مالک نیز میتواند به موجب این رابطه، از مالی که متعلق به خودش است، به هر روشی که تمایل داشته باشد، استفاده کند. اما چگونه میتوان این مالکیت را اثبات کرد؟ دلیل طرح این سوال این بود که معمولاً متداولترین دعاوی ملکی و موضوع شکایت افراد در مراجع قضایی میباشد. از مهمترین دلایل اثبات مالکیت، سند میباشد که مالکیت فرد را بر اموال مورد نظر اثبات میکند. قانون مدنی در زمینهی اثبات مالکیت، سند را به دو دسته ی سند عادی و رسمی جدا میکند. این دو دسته از اسناد از اعتبار متفاوتی برخوردارند. چرا که اسناد رسمی از مزایایی چون قدرت اجرایی برخوردارند. در صورتیکه سندهای عادی از قدرت اجرایی برخوردار نیستند.
برای اقامه و اثبات مالکیت به شرایط و ارکانی نیاز داریم که در ذیل بیان شده است؛
قرارداد کتبی یا شفاهی:
از مهمترین ارکان و شرایط دعوای مزبور، وجود قرارداد کتبی و شفاهی میباشد. چرا که در صورت عدم وجود قرارداد که مالکیت شخص را نشان دهد، دعوای اثبات مالکیت نتیجه ای به دنبال نخواهد داشت.
خواهان در ابتدا باید وجود قرارداد یا ادله ی مبنی بر انتقال مالکیت را اثبات نماید،که این کار را با ارائه ی یک سند عادی یا ادله ای غیر رسمی (که در چنین حالتی، باید وجود این قرارداد را با سایر ادله اثبات کند)، انجام میدهد.
اما لازم به ذکر است برای طرح کردن دعوای اثبات مالکیت، تنها ارائه ی یک سند یا ادله ی غیر رسمی اثبات شده، کافی نیست.
اثبات نمودن اعتبار قرارداد:
رکن دوم دعوای مزبور، اثبات نمودن اعتبار قرارداد است. خوانده پس از اثبات وجود قرارداد خواهان، باید با ایراد به اعتبار سند عادی از دعوای مزبور دفاع نماید. حال اگر خوانده دلیلی مبنی بر بی اعتبار بودن قرارداد اثبات شده از سمت خواهان، ارائه دهد. در آن صورت بایستی خواهان، اعتبار قرارداد را اثبات نماید؛ زیرا ممکن است قرارداد معتبری تنظیم شده باشد اما به دلایلی بعد از تنظیم، ابطال، فسخ و یا اقاله شده باشد. در این صورت با دفاع خوانده، خواهان بایستی اعتبار قرارداد خود را اثبات کند.
خواسته الزام به تنظیم سند:
در کنار موارد بالا، لزوم تنظیم سند نیز به طور معمول خواسته میشود. در واقع یکی از شرایط دعوای اثبات مالکیت، الزام تنظیم سند رسمی نیز میباشد. از دیگر شرایط طرح دعوای مزبور، یعنی صاحب سند عادی به دنبال اثبات مالک بودن خود میباشد و باید رعایت کند، طرح خواستهی الزام به تنظیم سند عادی در کنار اثبات دعوای مالکیت میباشد. به ویژه زمانی که دارندهی سند عادی قصد اثبات مالکیت در برابر دارندهی سند رسمی را داشته باشد. چرا که در اکثر موارد، دادگاهها در چنین مواردی دعوای مزبور را با توجه به قانون آیین دادرسی مدنی و بند7 و مادهی 84 ، رد میکنند. با این فرض که دعوای اثبات مالکیت، اثر قانونی ندارد.
هرگاه دو یا چندین نفر خود را مالک یک مال بدانند، باعث اختلاف و نزاع میان آنها میشود. در نتیجه باید هر شخصی که مدعی مالکیت ملک میباشد، با ارائهی دلایلی قانونی مانند سند، امارهی ید یا تصرف و شهادت شهود ادعای خود را ثابت نماید.
- سند: مهمترین دلیل برای مالکیت، سند میباشد. طبق قانون، اموال نیز مانند املاک، در دفاتر اسناد رسمی ثبت شود. در نتیجه دولت، کسی را مالک ملک میداند که مال مذکور، به نام او ثبت شده باشد.
- شاهد: با وجود سند که مهمترین دلیل اثبات مالکیت است، اما شاهد نیز ارزش اثبات کنندگی بسیاری دارد. چرا که در مواقع بسیاری، با استفاده از شاهد، مالکیت بر اموال اثبات میشود. البته قابل ذکر است شهادت هر شاهدی قابل قبول نیست مگر اینکه شخص شاهد راستگو و موجه باشد و در ظاهرش نیز مشکلی که اعتبارش را زیر سوال ببرد، نداشته باشد.
- اماره ید: از راه های دیگر اثبات مالکیت، اماره ید یا تصرف میباشد. منظور از اماره ید یا تصرف این است که شخصی که مال یا اموالی در دست اوست و مانند مالک آن اموال رفتار میکند، مالک میباشد؛ مگر آنکه خلاف آن ثابت بشود. در واقع تصرف در مال تحت عنوان مالکیت ، دلیلی بر مالک بودن میباشد. البته لازم به ذکر است اماره ید یا تصرف تا زمانی که سند مالکیت یا شاهدی خلاف آن را ثابت نکند، اعتبار دارد. به این منظور که اگر فردی سند و شهود شاهد ارائه دهد، مالکیت فرد مدعی متصرف، منتفی میشود.
- ارائه ی تصویر مصدق سند رسمی یا قرارداد
- ارائه ی تصویر مصدق رسید پرداخت وجه
- ارائه ی کارت ملی جهت احراز هویت
- شهادت شهود و مطلعین
- درخواست استعلام
- شماره پرونده استنادی
- تحقیقات محلی
- درخواست جلب نظر کارشناس
- اتیان سوگند
ارائهی دعوای اثبات مالکیت، بایستی در دادگاه محل وقوع ملک صورت گیرد و تمام مدارک و مستندات با به همراه داشتن درخواست، ارائه شود. بعد از ارجاع پروندهی مزبور به شعبه، در صورتیکه پرونده به نفع خواهان بعد از بررسیهای کامل احراز شود، دادگاه رای اثبات مالکیت وی را صادر مینماید. قابل ذکر است رای مزبور نیاز به صدور اجراییه ندارد و پس از آن که رای صادر شده قطعی شد، خواهان، تحت عنوان مالکی رسمی شناخته شده و میتواند از حق مالکانه خود استفاده کند. همچنین باید بیان کرد که اگر ملک مزبور، در تصرف فرد دیگری باشد، میتوان دعوای اثبات مالکیت و خلع ید را با هم مطرح نمود.
در دعوی مزبور، توجه به این نکته ضروری است که ملک دارای سند رسمی و یا ثبت شده میباشد یا نه. باید بگوییم که در مورد املاک ثبت شده، دعوی مزبور بر خلاف سند رسمی قابل پذیرش نمیباشد. همچنین در مورد املاک بدون سابقه ثبتی، مالکیت افراد بر حسب مقررات و قانون ثبت اسناد و املاک ممکن میباشد. در نتیجه متقاضی باید طبق مقررات عمل کند. اگر در خصوص مالکیت، اختلافی وجود داشته باشد، رفع این اختلافات در زمره تکالیف قانون دادگاه های عمومی میباشد.
املاک و اموال غیر منقول ممکن است یا دارای سابقهی ثبتی یا فاقد آن باشند. در دعوای اثبات مالکیت در مورد املاکی که سابقهی ثبتی ندارند، طبق قانون مدنی ماده 35، تصرف تحت عنوان مالکیت، دلیلی بر مالکیت است مگر آن که خلاف آن را بتوان ثابت کرد.
بنابراین، دعوای مزبور در مورد املاکی که سابقهی ثبتی ندارند، تنها قابل استماع بوده و اثبات آن با سند عادی و سایر دلایل مطابق مقررات قانونی ممکن میباشد. با این تفاسیر، برای اثبات نقل و انتقالات املاک و اموال فاقد سابقهی ثبتی، سند عادی نیز جزء دلایل اثباتی مانند اقرار ، شهادت و غیره قرار میگیرد. ولی در مورد املاک با سابقهی ثبتی که جریان ثبتی آن پایان یافته و سند مالکیت به نام اشخاص صادر گردیده است، ملاک مالکیت افراد، ماده 22 قانون ثبت میباشد.
سند اصلاحات ارضی نشانگر مالکیت شخص بر آن اراضی میباشد. چرا که قانون و تکلیف قانونی میباشد. شما با در دست داشتن سند اصلاحات اراضی نیازی به مراجعه به دادگاه یا مرجع دیگری برای اقامهی دعوای اثبات مالکیت ندارید. شما میتوانید با وجود این سند به ادارهی ثبت محل خود مراجعه کرده و تقاضای سند بدهید. ادارهی ثبت نیز اسناد و مدارک شما را بررسی نموده و پس از انجام تحقیقات محلی و سایر مراحل ثبتی، برای شما سند تک برگ صادر مینماید.
گاهی به طور همزمان دو یا چندین نفر، خودشان را مالک ملک یا مالی بنداند، در نتیجه بین آن ها دعوا و نزاع صورت میگیرد. راه حل خاموش کردن این بحث، این است که هرکسی مدعی مالکیت ملک است، اثبات مالکیت خود را با توجه به ادلهی اثبات مانند سند، شهادت شهود و یا اماره ید، ثابت نماید. در این زمان برای این که در بحث مزبور، پیروز شوید، باید دلایل اثبات خود را تقدیم قاضی نمایید.
درخواست مشاوره حقوقی
جهت رزرو مشاوره حقوقی با ما درتماس باشید
