نحوه انتقال اجاره نامه به مالک جدید، بدین صورت بوده که طرفین می توانند ضمن قرارداد فروش یا بیع خود، با تنظیم متن انتقال اجاره نامه، شرط نمایند که اجاره با شرایط مقرر در آن، از مالک قبلی به مالک جدید منتقل شود. در این صورت، آثار قرارداد اجاره نیز به مالک جدید منتقل شده و وی به عنوان قائم مقام مالک سابق، دارای حقوق و تکالیف مندرج در قرارداد اجاره می گردد.
از جمله عقود مطرح شده در قانون مدنی که در زندگی روزانه افراد جامعه نیز به وفور منعقد می گردد، عقد اجاره بوده که به موجب آن، مالک مال(موجر)، مالکیت منافع مال خود را به یک شخص دیگر(مستاجر) منتقل کرده و در مقابل، مستاجر نیز مالی را تحت عنوان اجاره بها، به مالک می پردازد.
گاهی، در اثنای عقد اجاره و قبل از پایان مدت آن، موجر تصمیم بر فروش مال مورد اجاره گرفته و ضمنا، برای انتقال اجاره نامه، ضمن قرارداد فروش نیز اقدام می نماید. در این حالت، نحوه انتقال اجاره نامه به مالک جدید و تنظیم متن انتقال اجاره نامه، باید مطابق مقررات قانونی، انجام گرفته، چراکه در غیر این صورت، انتقال اجاره، باطل بوده و از اعتبار قانونی برخوردار نخواهد بود.
لذا، در این مقاله، ابتدا، به این سوال پاسخ داده که انتقال یا تفویض اجاره نامه به چه معنا است؛ سپس، نحوه انتقال اجاره نامه به مالک جدید، آثار و نکات آن را بررسی کرده و در پایان، یک نمونه متن انتقال اجاره نامه را ارائه خواهیم کرد.
یکی از مسائلی که در رابطه با عقد اجاره، ممکن است اتفاق بیفتد، بحث انتقال یا تفویض اجاره نامه بوده که در این صورت، این سوالات را برای انتقال دهنده و انتقال گیرنده، مطرح خواهد کرد که نحوه انتقال اجاره نامه به مالک جدید به چه صورت بوده و متن انتقال اجاره نامه به چه نحو باید تنظیم گردد؟
پیش از آنکه به سوالات فوق پاسخ دهیم، لازم است تا ابتدا، به تعریف مفهوم انتقال یا تفویض اجاره نامه و انواع آن، پرداخته و سپس، در مرحله بعد، به این سواالات جواب دهیم که نحوه انتقال اجاره نامه به مالک جدید به چه صورت بوده و متن انتقال اجاره نامه به چه نحو باید تنظیم گردد.
به طور معمول، در عقود و قراردادهای مالی، این حق برای طرفین عقد، وجود داشته تا قرارداد منعقد شده را به دیگری(شخص ثالث) منتقل نمایند. در این صورت، آن شخص ثالث، قائم مقام انتقال دهنده شده و در اثر انتقال قرارداد به وی، خود، به یکی از طرفین قرارداد، تبدیل می شود.
قرارداد اجاره نیز مستثنی از این مساله نبوده و هر یک از طرفین عقد اجاره می توانند، در صورتی که این حق از آنها سلب نشده باشد و مشروط به رضایت طرف مقابل، قرارداد اجاره خود را به یک شخص دیگر، منتقل نمایند. به این انتقال قرارداد اجاره، انتقال یا تفویض اجاره نامه گفته شده که خود، بر دو نوع می باشد:
انتقال یا تفویض اجاره نامه توسط موجر
در صورتی که موجر، در اثنای عقد اجاره، مال مورد اجاره(عین مستاجره) را به یک شخص دیگر، منتقل کند، می تواند ضمن قرارداد فروش یا بیع، با مالک جدید توافق کند که قرارداد اجاره نیز به مالک جدید، منتقل شده و وی در این قرارداد، موجر گردد. در این صورت، نحوه انتقال اجاره نامه به مالک جدید، باید مطابق مقررات قانونی و با تنظیم متن انتقال اجاره نامه، انجام گرفته که در بخش های بعد، به توضیح آن می پردازیم.
مستاجر نیز می تواند در صورتی که حق انتقال اجاره، از وی سلب نشده باشد و مالک نیز راضی باشد، برای انتقال یا تفویض اجاره نامه به یک شخص ثالث، اقدام کرده که در این صورت، آن شخص جدید، طرف قرارداد اجاره شده و به عنوان مستاجر، ملزم به انجام تکالیف قانونی و قراردادی، در مقابل موجر خواهد بود.
انتقال یا تفویض اجاره نامه، در دو فرض، قابل انجام می باشد: انتقال یا تفویض اجاره نامه، از سوی موجر یا مالک مال، به یک مالک جدید و انتقال یا تفویض اجاره نامه، از سوی مستاجر، به یک مستاجر جدید.
در فرض اول، یعنی حالتی که مالک یا موجر، قصد داشته تا برای انتقال اجاره نامه به مالک جدید، اقدام کند، یکی از سوالات مهمی که برای اشخاص مطرح می شود، این مساله بوده که نحوه انتقال اجاره نامه به مالک جدید به چه صورت می باشد و متن انتقال اجاره نامه باید به چه ترتیب، تنظیم گردد؟
در پاسخ به این سوال که نحوه انتقال اجاره نامه به مالک جدید به چه صورت می باشد، باید گفت، اصولا، انتقال اجاره از مالک قبلی به مالک جدید، مستلزم رعایت تشریفات خاصی نبوده و طرفین می توانند ضمن قرارداد فروش یا بیع خود، با تنظیم متن انتقال اجاره نامه، شرط نمایند که اجاره با شرایط و موارد مذکور در اجاره نامه، به مالک جدید منتقل شود.
نکته ای که لازم است در رابطه با نحوه انتقال اجاره نامه به مالک جدید، مورد توجه قرار گیرد، این مساله بوده که انتقال اجاره به مالک جدید، ممکن است در اثر فوت موجر و پدیده ارث، انجام گیرد؛ با این توضیح که از آنجا که عقد اجاره، یک قرارداد لازم بوده، با فوت موجر، منفسخ و باطل نشده و به وراث موجر، منتقل می گردد. به این ترتیب، وراث موجر، به عنوان قائم مقام وی، موجر جدید و طرف قرارداد اجاره خواهند شد.
در حالتی که موجر، ضمن قرارداد فروش ملک، برای انتقال اجاره نامه به مالک جدید نیز اقدام می کند، این اقدام موجر، برای خود وی، مستاجر و مالک یا موجر جدید، آثار مهمی را به همراه داشته که در این بخش، قصد داریم به بررسی این آثار بپردایم.
آثار انتقال اجاره نامه به مالک جدید برای موجر قبلی
با انتقال اجاره، مطابق مقررات نحوه انتقال اجاره نامه به مالک جدید، موجر سابق، از قرارداد اجاره، خارج شده و دیگر حقوق و تکالیف قرارداد، شامل حال وی نمی گردد. بنابراین، وی حق نخواهد داشت تا برای دریافت اجاره بهای ماهیانه، به مستاجر مراجعه کرده یا برای ثبت دادخواست تخلیه به علت تاخیر در پرداخت اجاره بها، اقدام نموده و همچنین، تکلیفی نیز به استرداد مبلغ ودیعه به مستاجر، در پایان مدت قرارداد اجاره نخواهد داشت.
آثار انتقال اجاره نامه به مالک جدید برای موجر جدید
پس از تنظیم متن انتقال اجاره نامه و انتقال اجاره نامه به مالک جدید، وی موجر شده و بنابراین، از حقوق موجر در قرارداد اجاره برخوردار می گردد. لذا، حق داشته تا اجاره بهای ماهیانه را از مستاجر، دریافت کرده و در شرایط ویژه ای، تخلیه ملک را از دادگاه، درخواست نماید. همچنین تکالیف موجر در عقد اجاره نیز به مالک جدید، منتقل شده و وی ملزم به انجام آن تکالیف می باشد. به عنوان مثال، در پایان عقد اجاره باید ودیعه را به مستاجر، مسترد کرده و تعمیرات عمده ملک را انجام دهد.
آثار انتقال اجاره نامه به مالک جدید برای مستاجر
پس از انتقال اجاره نامه به مالک جدید، مستاجر، ملزم است تا تکالیف قراردادی خود را در مقابل مالک جدید انجام داده و همچنین، می تواند حقوق قراردادی خود را از مالک جدید، مطالبه کند. به عنوان مثال، مستاجر باید اجاره بهای ماهیانه را به مالک جدید پرداخته و برای استرداد ودیعه و گرفتن هزینه تعمیرات عمده ملک، به وی مراجعه نماید.
در بخش های قبل، در مورد نحوه انتقال اجاره نامه به مالک جدید، صحبت کرده و پس از توضیح نحوه انجام این انتقال، گفتیم که انتقال اجاره، با آثار مهمی، برای مالک سابق، مالک جدید و مستاجر، همراه خواهد بود. در این بخش، قصد داریم به بررسی نکات مربوط به انتقال اجاره نامه به مالک جدید پرداخته که این نکات، شامل موارد زیر می باشند:
هرچند، به طور معمول، نحوه انتقال اجاره نامه به مالک جدید، بدین صورت بوده که مالک سابق، ضمن فروش مال، برای انتقال اجاره به مالک جدید اقدام می کند، اما از نظر حقوقی، منعی وجود ندارد که موجر در قرارداد اجاره، بدون آنکه مال را به دیگری بفروشد، صرفا قرارداد اجاره را به وی انتقال دهد.
در حالتی که برای عقد اجاره، سند اجاره نامه رسمی، تنظیم شده، انتقال اجاره نامه به مالک جدید نیز باید به موجب سند رسمی انجام گرفته که این سند، توسط سردفتران دفاتر اسناد رسمی، تنظیم می گردد.
چنانچه، پیش از تنظیم متن انتقال اجاره نامه و انتقال اجاره نامه به مالک جدید، موجر قبلی، دارای حقوقی شده یا تکالیفی، بر عهده وی قرار گرفته، این حقوق و تکالیف، با انتقال اجاره نامه به مالک جدید، به وی منتقل نمی شود.
به عنوان مثال، اگر مستاجر، اجاره بها ماهیانه را پرداخت نکرده و موجر، اجاره نامه را به شخص دیگری منتقل کند، این انتقال، حق موجر قبلی، برای دریافت اجاره بهای معوقه را ساقط نکرده و وی می تواند برای دریافت اجاره بهای عقب افتاده تا قبل از تاریخ انتقال اجاره، به مستاجر، مراجعه نماید.
به طور معمول، هنگامی که شخصی به عنوان موجر، قصد انتقال اجاره به دیگری را داشته، نحوه انتقال اجاره نامه بدین صورت بوده که موجر، ضمن قرارداد فروش یا بیع مال، با تنظیم متن انتقال اجاره نامه، برای انتقال اجاره نامه به مالک جدید، اقدام می کند. لذا، در این بخش، یک نمونه متن انتقال اجاره نامه را ارائه کرده و فایل دانلود آن را نیز در انتهای این مطلب، برای خوانندگان محترم، قرار خواهیم داد.
ضمن قرارداد بیع آپارتمان مذکور، به شماره پلاک ثبتی …… فرعی از اصلی …… ، فروشنده و خریدار، توافق نمودند تا قرارداد اجاره شماره …… مورخ …… منعقده نسبت به آپارتمان مورد معامله که میان آقا/خانم …… به عنوان موجر و آقا/خانم …… به عنوان مستاجر، منعقد گردیده، با تمام شرایط و قیود مندرج در قرارداد اجاره، به مالک جدید منتقل شود.
به موجب این انتقال، کلیه حقوق و تکالیف موجر سابق، به موجر جدید منتقل شده و وی در حدود مقررات قانونی، قائم مقام مالک سابق می گردد. ضمنا، مبلغ 50 میلیون تومان که تحت عنوان ودیعه در ید مالک سابق بوده، از بهای فروش ملک، کسر شده و مالک جدید، موظف است تا در پایان مدت اجاره، برای استرداد این ودیعه به مستاجر، اقدام نماید.
درخواست مشاوره حقوقی
جهت رزرو مشاوره حقوقی با ما درتماس باشید
info@asrevekalat.ir | 09123545102
-
پست قبلی
بعد از فوت پدر چه باید کرد
-
پست بعدی
تمدید قرارداد اجاره
