شخصی را فرض کنید که ملکی تجاری را از مالک آن اجاره نموده است. چنین شخصی با گذشت زمان و کار مستمر در آن محل اعتماد افراد را در طول زمان جلب کرده است و برای خود مشتریانی دائمی پیدا کرده است که به واسطه حسن شهرت فروشنده به وی مراجعه مینمایند. فرض کنید چنین ملکی یک مغازه کلید سازی میباشد که کلید سازی بسیار امین و قابل اعتماد آن را اداره میکند، و یا ملک مذکور نانوایی میباشد که نانهای بسیار خوبی میپزد و یا یک مغازه لباس فروشی است که لباسهایی بسیار زیبا و با قیمت مناسب عرضه میکند. در همه مثالهای گفته شده مشتریانی وجود دارند که نه فقط برای اینکه نیاز خود را به نان یا لباس برطرف نمایند و یا کلید خانه خود را بسازند، بلکه ممکن است از نقطه ای دورتر و با وجود مغازه هایی دیگر از این دست که به آنها نزدیکتر هستند، اما به خاطر مسایلی که گفته شد مغازه های مذکور را برای خریدهای خود انتخاب نمایند.علاوه بر اینها مستاجر ممکن است اقداماتی دیگر و هزینه هایی برای ملک انجام داده باشد که همه اینها به ارزش ملک و جلب مشتریان به ملک کمک کرده باشد. مثلا مغازه را دکور کرده باشد و ... .
در موارد مذکور شخص مستاجر با اقداماتی که شخصاً در ملک و به واسطه حرفه خود انجام داده است، موجب جلب مشتریان زیادی به مغازه شده است.حال فرض کنید مالک مغازه مستاجر را بعد از چند سال از ملک بیرون نماید. در این صورت بسیاری از مشتریان مستاجر سابق همچنان به محل گذشته به خاطر شناختی که از محل دارند مراجعه مینمایند. در این صورت مستاجر سابق نیز مجبور است در محل جدیدی ملکی را اجاره نماید و در حالی که بیشتر مشتریان خود را از دست داده، (زیرا مشتریان وی محل سابق را میشناختند) در محل جدید از ابتدا شروع به کار کرده و مشتریان جدیدی برای خود پیدا نماید.
همانطور که در مثالهای گفته شده ملاحظه میشود، مستاجر مغازه با اقدامات خود چیزی بر ارزش ملک افزوده است. زمانی که مالک وی را بیرون مینماید این ارزش افزوده شده قابل جابجایی برای مستاجر نبوده و برای ملک باقی میماند.
در اینجاست که به نظر میرسد بیرون کردن مستاجر از ملک بدون درنظر گرفتن اقدامات و تلاشهایی که وی انجام داده و بر ارزش ملک افزوده است، غیر منصفانه باشد.
حق کسب یا پیشه یا تجارت بر مبنای ملاحظات فوق توسط قانونگذاران وضع گریده است.یعنی زمانیکه مالک تصمیم میگیرد مستاجر را از ملک بیرون نماید موظف است مبلغی را به وی بپردازد که حاصل افزایش ارزش ملک در نتیجه کسب و کار مستاجر در ملک ایجاد شده است. به این حق مالی که برای مستاجر املاک تجاری ایجاد میشود حق کسب پیشه یا تجارت میگویند.
قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 حق کسب و پیشه و تجارت را به رسمیت شناخته است. این قانون در مورد کلیه املاک تجاری که قبل از سال 1376 به اجاره داده شده اند مجری میباشد.
به موجب این قانون (روابط موجر و مستاجر سال 1356) قرارداد اجاره میان موجر و مستاجر بعد از انقضای مدت اجاره به حکم قانون و نه به موجب قرارداد ادامه می یابد.
موجر فقط در دو صورت میتواند تقاضای تخلیه عین مستاجره را بنماید:
1- تخلیه به لحاظ تجدید بنا یا نیاز شخصی
2- تخلیه به لحاظ تخلف مستاجر
در فرض نخست تخلیه منوط است به پرداخت کل حق کسب و پیشه و تجارت به نرخ روز لیکن در مورد دوم چنانچه تخلف عبارت باشد از تعدی و تفریط، تغییر شکل و یا عدم پرداخت اجاره بها در قبال تخلیه هیچ مبلغی به مستاجر داده نمیشود. اما اگر تخلف عبارت باشد از انتقال به غیر، ضمن صدور حکم تخلیه موجر باید نصف حق کسب و پیشه و تجارت را پرداخت نماید.
در سال 1376 قانون روابط موجر و مستاجر به تصویب رسید که ماده یک این قانون مقرر میدارد: از تاریخ لازم‌الاجرا شدن این قانون، اجاره کلیه اماکن اعم از مسکونی، تجاری، محل کسب و پیشه، اماکن آموزشی، خوابگاههای‌دانشجویی و ساختمانهای دولتی و نظایر آن که با قرارداد رسمی یا عادی منعقد میشود تابع مقررات قانون مدنی و مقررات مندرج در این قانون و شرایط مقرر بین موجر و مستاجر خواهد بود.
بنابراین کلیه قراردادهای اجاره املاک تجاری قبل از تصویب این قانون مشمول قانون روابط موجر و مستاجر 1356 و قراردادهای منعقده پس از تصویب این قانون مشمول قانون روابط موجر و مستاجر 1376 میباشد.
در قانون روابط موجر و مستاجر 1376 سخنی از حق کسب و پیشه و تجارت به میان نیامده است و به جای آن اصطلاح سرقفلی به کار رفته است و فصل دوم این قانون به توضیح آن پرداخته است.مطابق این قانون موجری که ملک تجاری خود را اجاره میدهد میتواند مبلغی را تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت نماید. طبق این قانون (به خلاف قانون 56) موجر میتواند بعد از انقضای مدت اجاره تقاضای تخلیه عین مستاجره را بنماید. در این صورت چنانچه مالک در ابتدا مبلغی تحت عنوان سرقفلی از مستاجر دریافت نموده است، موظف به پرداخت مبلغ سرقفلی به نرخ روز به مستاجر می باشد.
تبصره 2 ماده 6 قانون روابط موجر و مستاجر 1376اظهار میدارد: در صورتی‌که موجر به طریق صحیح شرعی سرقفلی را به مستاجر منتقل نماید، هنگام تخلیه مستاجر حق مطالبه سرقفلی به قیمت‌عادله روز را دارد.
چنانچه مالک در زمان انعقاد عقد مبلغی تحت عنوان اجاره از مستاجر دریافت نکرده باشد، بعد از انقضاء مدت و زمان تخلیه مستاجر مستحق پرداخت سرقفلی نمیباشد. ماده 9 قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 بیان میدارد: چنانچه مدت اجاره به پایان برسد یا مستاجر سرقفلی به مالک نپرداخته باشد و یا اینکه مستاجر کلیه حقوق ضمن عقد را استیفاء کرده‌باشد هنگام تخلیه عین مستاجره حق دریافت سرقفلی نخواهد داشت.
صرف نظر از تفکیک تئوری مفهوم سرقفلی و تمایز آن از حق کسب و پیشه و تجارت از نظر برخی حقوقدانان سرقفلی و حق کسب و پیشه و تجارت به یک معنا و مفهوم به کار میروند. اما سایر حقوقدانان در حقوق فعلی و رویه رایج این دو مفهوم را یکی نمیدانند.
بعد از انقلاب اسلامی برخی از فقها مبنای حق کسب پیشه و تجارت را غیر شرعی میدانستند، بنابراین با تصویب قانون روابط موجر و مستاجر 1376 مفهوم سرقفلی جایگزین آن شد.
مشاوره حقوقی با وکیل آنلاین
مشاوره حقوقی
جهت درخواست مشاوره حقوقی با ما در ارتباط باشید .
در سریعترین زمان ممکن با یک وکیل پایه یک مشورت کنید
info@asrevekalat.ir | 09101003514
-
پست بعدی
وکیل تسخیری چیست ؟
