در موارد مذکور شخص مستاجر با اقداماتی که شخصاً در ملک و به واسطه حرفه خود انجام داده است، موجب جلب مشتریان زیادی به مغازه شده است.حال فرض کنید مالک مغازه مستاجر را بعد از چند سال از ملک بیرون نماید. در این صورت بسیاری از مشتریان مستاجر سابق همچنان به محل گذشته به خاطر شناختی که از محل دارند مراجعه مینمایند. در این صورت مستاجر سابق نیز مجبور است در محل جدیدی ملکی را اجاره نماید و در حالی که بیشتر مشتریان خود را از دست داده، (زیرا مشتریان وی محل سابق را میشناختند) در محل جدید از ابتدا شروع به کار کرده و مشتریان جدیدی برای خود پیدا نماید.
همانطور که در مثالهای گفته شده ملاحظه میشود، مستاجر مغازه با اقدامات خود چیزی بر ارزش ملک افزوده است. زمانی که مالک وی را بیرون مینماید این ارزش افزوده شده قابل جابجایی برای مستاجر نبوده و برای ملک باقی میماند.
در اینجاست که به نظر میرسد بیرون کردن مستاجر از ملک بدون درنظر گرفتن اقدامات و تلاشهایی که وی انجام داده و بر ارزش ملک افزوده است، غیر منصفانه باشد.
حق کسب یا پیشه یا تجارت بر مبنای ملاحظات فوق توسط قانونگذاران وضع گریده است.یعنی زمانیکه مالک تصمیم میگیرد مستاجر را از ملک بیرون نماید موظف است مبلغی را به وی بپردازد که حاصل افزایش ارزش ملک در نتیجه کسب و کار مستاجر در ملک ایجاد شده است. به این حق مالی که برای مستاجر املاک تجاری ایجاد میشود حق کسب پیشه یا تجارت میگویند.
قانون روابط موجر و مستاجر سال 1356 حق کسب و پیشه و تجارت را به رسمیت شناخته است. این قانون در مورد کلیه املاک تجاری که قبل از سال 1376 به اجاره داده شده اند مجری میباشد.
به موجب این قانون (روابط موجر و مستاجر سال 1356) قرارداد اجاره میان موجر و مستاجر بعد از انقضای مدت اجاره به حکم قانون و نه به موجب قرارداد ادامه می یابد.
موجر فقط در دو صورت میتواند تقاضای تخلیه عین مستاجره را بنماید:
1- تخلیه به لحاظ تجدید بنا یا نیاز شخصی
2- تخلیه به لحاظ تخلف مستاجر
در فرض نخست تخلیه منوط است به پرداخت کل حق کسب و پیشه و تجارت به نرخ روز لیکن در مورد دوم چنانچه تخلف عبارت باشد از تعدی و تفریط، تغییر شکل و یا عدم پرداخت اجاره بها در قبال تخلیه هیچ مبلغی به مستاجر داده نمیشود. اما اگر تخلف عبارت باشد از انتقال به غیر، ضمن صدور حکم تخلیه موجر باید نصف حق کسب و پیشه و تجارت را پرداخت نماید.