ملک در رهن و تعریف عقد رهن

 

رهن به این معناست که کسی بابت دینی که به دیگری دارد، مالی را بعنوان وثیقه دین خود در اختیار وی قرار می دهد. قانون مدنی در ماده ۷۷۱ عقد رهن را اینگونه تعریف می کند: “رهن عقدی است که به موجب آن مدیون، مالی را برای وثیقه به داین می دهد. رهن دهنده را راهن و طرف دیگر را مرتهن می گویند.” با توجه به این تعریف وام دهنده (بانک) را مرتهن، وام گیرنده را راهن و مالی که وثیقه طلب قرار می گیرد را عین مرهونه می نامند.

 

سند رهنی چیست؟

 

در مطلب انواع سند ملکی به شرح سند رهنی پرداختیم. سند رهنی سندی است که توسط بانک یا موسسات مالی و اعتباری در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می شود. در واقع این سند فی ما بین بانک و وام گیرنده تنظیم می شود. باید توجه داشت که تنظیم سند رسمی به نفع بانک به معنای سلب مالکیت از راهن (وام گیرنده) نبوده و بانک صرفا یک حق تقدم در فروش نسبت به آن مال پیدا می کند. این سند از آنجا که در دفاتر اسناد رسمی تنظیم می شود یک سند رسمی محسوب می شود.

 

طرق فروش ملک در رهن

 

از آنجا که سند ملک در رهن بانک می باشد نمی توان بدون اجازه و اطلاع بانک اقدام به فروش ملک مزبور نمود. لذا برای فروش عین مرهونه از دو طریق می توان اقدام کرد:

۱-فروشنده قبل از انتقال سند اقدام به تسویه وام کرده و فک رهن نماید که در صورت عدم آزادسازی سند توسط بانک باید دعوای الزام به فک رهن را به طرفیت بانک اقامه نماید.

۲-از طریق انتقال تسهیلات بانک به خریدار ملک، بدین صورت که پس از انجام تشریفات انتقال سند بنام خریدار و تشریفات اداری در بانک ادامه بازپرداخت اقساط بر عهده خریدار خواهد بود. در غیر اینصورت باید مبایعه نامه ای بین طرفین تنظیم شده و انتقال سند بنام خریدار به بعد از اتمام اقساط بانک موکول شود که دردسر های خرید ملک قولنامه ای را خواهد داشت.

 

ضمانت اجرای عدم پرداخت اقساط وام

 

سند ملک بعنوان وثیقه دین وام گیرنده در رهن بانک قرار می گیرد. حال چنانچه وام گیرنده یا منتقل الیه، از بازپرداخت اقساط استنکاف نمایند ملک مورد وثیقه (ملک در رهن) به درخواست نماینده حقوقی بانک و به نفع بانک توقیف می شود.

چنانچه وام گیرنده همچنان بدهی خود را اداء ننماید اگر قیمت ملک از بدهی کمتر باشد که الباقی مبلغ همچنان بر ذمه وام گیرنده خواهد بود و طبق ضوابط و مقررات قانون اجرای احکام وصول خواهد شد و چنانچه بیش از مبلغ بدهی بود، ملک از طریق مزایده به فروش رسیده و پس از کسر بدهی بانک و سایر هزینه های اجرایی الباقی مبلغ به مالک مسترد می گردد.

 

حق اولویت برای استیفاء طلب مرتهن

 

در مواردی پیش می آید که راهن که سند خود را بعنوان وثیقه در رهن بانک قرار می دهد، بدهی خود را پرداخت نکرده و متقابلا بانک هم اقدام به فروش ملک در رهن می نماید. در این حین ممکن است راهن علاوه بر بانک به اشخاص یا نهادهای دیگری نیز مدیون باشد و فروش ملک تکافو کلیه بدهی های او را ننماید،

در این موارد باید گفت که بانک بعنوان مرتهن نسبت به سایر طلبکاران دارای حق اولویت بوده لذا اقدام به فروش ملک می نماید و در وهله اول بانک طلب خود را استیفاء می نماید و چنانچه مازاد بر طلب وی مالی باقی ماند،الباقی متعلق به سایر طلبکاران بوده که آنها نیز بر اساس اولویت طلب خود را وصول خواهند کرد.

 

ویژگی های عقد رهن

 

طبق قواعد عام مقرر در قانون مدنی، کلیه عقود یا لازم اند یا جایز. عقد لازم عقدی است که هیچیک از طرفین حق فسخ یک جانبه آن را نخواهند داشت. عقد جایز نیز عقدی است که هریک از طرفین هروقت بخواهد می تواند عقد را برهم بزند.

اما بعضی عقود طبق قانون از استثنائات این امر محسوب شده و اصطلاحا از یک طرف لازم و از یک طرف جایز محسوب می شوند. عقد رهن جزو این عقود محسوب می شود، بدین معنا که عقد نسبت به راهن (وام گیرنده) لازم بوده و بهیچ عنوان نمی تواند یکجانبه عقد را فسخ کند اما نسبت به مرتهن (بانک) جایز است یعنی هر وقت بخواهد می تواند عقد را فسخ نموده و سند رهنی را به وام گیرنده مسترد دارد.

عقد رهن قابل تبعیض و تجزیه نیست. ماده ۷۸۳ در این خصوص اذعان دارد: “اگر راهن مقداری از دین را ادا کند حق ندارد مقداری از رهن را مطالبه نمایند و مرتهن میتواند تمام آن را تا تادیه کامل دین نگه دارد‌ مگر اینکه بین راهن و مرتهن ترتیب دیگری مقرر شده باشد.”  یعنی زمانی که سند در رهن بانک قرار می گیرد کل ملک در برابر دین تحت وثیقه در می آید و با پرداخت بخشی از بدهی نمیتوان درخواست استرداد بخشی از عین مرهونه را نمود مگر اینکه ترتیب دیگری بین طرفین مقرر گردد.

ید مرتهن در عقد رهن نسبت به عین مرهونه امانی است نه ضمانی. بدین معنا که اگر مال در مدتی که در تصرف مرتهن است تلف شود و به کلی از بین برود، مرتهن هیچگونه مسئولیتی نسبت به آن ندارد مگر اینکه نسبت به آن تعدی و تفریط کرده باشد، یعنی در نگهداری آن مرتکب قصوری شده باشد.

 

آیا فروش مال در رهن جرم است؟

 

یکی از مهم ترین مباحث در مبحث املاک رهنی بحث فروش ملک در رهن توسط راهن است. اگر راهن مالی را که بابت وثیقه در رهن دیگری گذاشته بفروشد آیا مرتکب جرم شده و بانک علاوه بر اقدام حقوقی، می تواند تحت عنوان کیفری نیز راهن را مورد تعقیب قرار دهد؟

در مورد اینکه آیا فروش ملک در رهن جرم است یا خیر باید اظهار داشت قانونگذار به صراحت تکلیف را مشخص نکرده و بیان می دارد که واگذاری عین یا منافع مال غیر اعم از اینکه در قالب عقد بیع باشد یا صلح ، هبه یا اجاره جرم بوده و تحت عنوان فروش مال غیر قابل تعقیب است، ا

ما در مورد انتقال مال رهنی تصریح ندارد، لذا با توجه به ماده ۷۹۳ قانون مدنی که بیان می دارد: “راهن نمیتواند در رهن تصرفی کند که منافی حق مرتهن باشد مگر به اذن مرتهن.” و رای وحدت رویه شماره ۶۲۰ صادره از هیئت عمومی دیوان عالی کشور و نیز نظریه مشورتی اداره کل حقوقی قوه قضائیه، باید گفت که اختلافات زیادی در رویه قضایی محاکم به وجود آمده و نتیجتا منجر به صدور آراء مختلفی گردیده است.

ارسال دیدگاه

آدرس ایمیل شما منتشر نخواهد شد.

پست های مرتبط