بر اساس تعریفی کلی که در ماده ۲ قانون تملک آپارتمان‌ها آمده است، هر قسمت از آپارتمان را که در سند، مالکی برای آن عنوان نشده و همه ساکنین به طور مشترک از آن استفاده می‌کنند، مشاعات ساختمان می‌نامند که شامل قسمت‌های زیر است:

زمین ساختمان

پشت بام

درب ورودی

راهرو

پنجره‌های راهرو

آسانسور

ورودی پارکینگ

پارکینگ اضافی

پله‌ها

شوفاژخانه

تاسیسات مشترک

انشعابات مشترک

حیاط

لابی

و باغچه.

 

قانون مشاعات در آپارتمان‌ها

 

بحث و اختلاف نظر ساکنین آپارتمان‌ها معمولا بر سر مشاعات و قسمت‌های مشترک ساختمان بالا می‌گیرد، چون تعریف دقیق آن را نمی‌دانند و از قوانین ملک مطلع نیستند. در این‌جا به قوانینی که در این خصوص وجود دارد اشاره می‌کنیم:

  • هیچ یک از ساکنین اجازه تصرف مشاعات ساختمان را ندارد و نمی‌تواند آن را به شخص دیگری واگذار کند، مگر اینکه با سایر ساکنین توافق کرده باشد و قانون به او اجازه این کار را بدهد.
  • ساکنین ساختمان باید در حد معمول از مشاعات استفاده کنند، طوریکه استفاده آن‌ها مانعی برای استفاده سایرین نباشد. مثلا قرار دادن کفش یا لوازم اضافه در پله و حیاط ساختمان به عنوان استفاده اختصاصی تلقی می‎شود و سایر واحد‌ها می‌توانند به آن اعتراض کنند.
  • هرگونه تغییر در نقشه ساختمان بدون رضایت ساکنین و کسب مجوز‌های لازم ممنوع است.
  • خودرو‌ها نباید در محلی غیر از محل تعیین شده پارک شوند یا جلو رفت و آمد ساکنین ساختمان را بگیرد.
  • گذاشتن زباله در راهرو که موجب پخش بوی بد در کل ساختمان می‎شود ممنوع است.
  • استفاده اختصاصی از برق و آب مشاع ساختمان ممنوع است.
  • هرگونه تغییر شکل و رنگ در آپارتمان که موجب بر هم زدن و ناهماهنگی در نمای ساختمان شود ممنوع است.
  • استفاده از مشاعات نباید مورد اذیت و آزار ساکنین دیگر واحد‌ها شود؛ مثلا صافکاری خودرو در پارکینگ یا نگه‌داری حیوانات در حیاط خلاف قانون است.
  • اسباب‌کشی یا حمل مصالح ساختمانی با آسانسور نیز ممنوع بوده و درصورت مشاهده این عمل، با فرد خطاکار برخورد می‌شود و اگر آسانسور در حین انجام چنین اقداماتی خراب شود، کلیه هزینه تعمیرات توسط فردی که از قوانین تخطی کرده، باید پرداخت شود.
  • درصورت بنایی یا تعمیرات در یکی از واحدها، باید با هماهنگی ساکنین و سرایدار درباره نظافت ساختمان تصمیم گرفته شود.
  • برای اینکه ساکن یا ساکنان مجتمع آپارتمانی بتوانند در قسمت‌های مشترک هر نوع دخل و تصرفی داشته باشند، باید رضایت ۱۰۰ درصدی همه صاحبان آن مجتمع را جلب کنند؛ زیرا بر اساس قانون هیچ شریکی بدون اجازه شریک دیگر حق دخل و تصرف مادی در مال مشاع را ندارد.
  • در مهمانی‌های شب‌های غیر تعطیل بعد از ساعت ۲۲ و در شب‌های تعطیل بعد از ساعت ۲۴ رعایت سکوت کامل ساختمان چه از نظر صدای مهمانان و چه از لحاظ صدای موسیقی الزامی است.

 

قانون مشاعات پارکینگ

 

خوب است بدانید که تقسیم پارکینگ به دو صورت انجام می‌شود. صورت اول، تعلق اختصاصی است، که مانند انباری، با تعیین موقعیت و مساحت آن، محل دقیق آن در صورت مجلس تفکیکی و سند رسمی قید می‌شود و در حقیقت ملک اختصاصی صاحب آپارتمان به حساب می‌آید.

صورت دوم، تعلق پارکینگ به هر واحد به طور مشاع است. به این معنا که این پارکینگ‌ها در صورت‌جلسه تفکیکی واحدهایی که می‌توانند به صورت مشاع از قوانین پارکینگ ساختمان استفاده کنند، نام برده می‌شوند. در این صورت فقط آپارتمان‌هایی که حق استفاده از پارکینگ مشاع برای آن ها شناخته شده است، می‌توانند از پارکینگ ساختمان به طور مشاع استفاده کنند. توجه داشته باشید که:

  • هریک از واحدهای ساختمان فقط دارای یک پارکینگ بوده و مالک فقط مجاز به پارک یک خودرو است.
  • پارک خودرو در غیر از پارکینگ اختصاصی هر واحد و همچنین پارک خودرو در محل‌های مشاع درون پارکینگ که برای تردد راحت‌تر و دور گرفتن خودروها در نظر گرفته شده، ممنوع است.
  • استفاده از پارکینگ برای برگزاری مجالس اختصاصی ساکنان فقط با اجازه مدیر و کسب رضایت تمامی ساکنان امکان‌پذیر خواهد بود. در این صورت برای جبران هزینه‌های تحمیلی به ساختمان لازم است معادل چهار ماه شارژ به صندوق پرداخت شود.
  • هیچ واحدی حق اجاره یا فروش پارکینگ را به دیگر افراد (مخصوصاً افراد خارج از ساختمان) ندارد؛ مگر اینکه از قبل با همسایگان خود به توافق برسد.
  • پارک بدون اجازه در پارکینگ همسایه، به نوعی خلاف قانون است و با اقامه دعوا از سوی مالک، باید اجرت المثل (اجاره مدت تصرف) که با نظر کارشناس دادگستری تعیین می‌شود، به مالک پرداخته شود. همچنین اگر شخصی در پارکینگ همسایه بدون اجازه او، ماشین خود را پارک کند و با درخواست مالک، حاضر به ترک آن نشود، جرم تلقی می‌شود و مجازات آن می‌تواند ازجزای نقدی تا حبس و رفع تصرف و مطالبه خسارات وارده به مالک باشد.

 

هزینه تعمیر مشاعات آپارتمان

 

هزینه‌های مشترک ساختمان، شامل هزینه‌هایی برای استفاده، حفظ و نگهداری عادی ساختمان، تاسیسات، تجهیزات، هزینه‌های اداری و حق‌الزحمه مدیر یا مدیران ساختمان می‌شوند. تامین مخارج مشاعات ساختمان بر عهده کلیه ساکنین ساختمان است که سهم هریک بر اساس متراژ واحد‌ها تعیین می‌شود. البته با این حال مالکان می‌توانند با توافقاتی بین خود و تنظیم قرارداد نحوه پرداخت و تقسیم سهم هر مالکی را مشخص کنند.

تمام ساکنین موظف هستند سهم خود را برای تعمیر و نگهداری از مشاعات به مدیر ساختمان پرداخت کنند. براساس ماده ۴ قانون تملک آپارتمان‌ها، “پرداخت هزینه‌های مشترک اعم از اینکه ملک مورد استفاده قرار گیرد یا نگیرد، الزامی است.” حتی اگر یکی از ساکنین از برخی از قسمت‌های مشترک استفاده نمی‌کنند، باز هم باید هزینه‌های مربوط به آن قسمت را بپردازند.

مثلا اعتراض طبقه همکف درباره اینکه با توجه به عدم استفاده از آسانسور، هزینه تعمیر آن از او هم مطالبه می‌شود، قابل پذیرش نیست؛ زیرا آسانسور نیز جزو قسمت‌های مشترک ساختمان است و هزینه‌های آن متوجه همه ساکنین است، حتی اگر هرگز از آن استفاده نکنند.

 

اگر مالکی هزینه‌های ساختمان را پرداخت نکرد، چه باید کرد؟

 

بر این اساس مطابق با ماده ۱۰ قانون تملک آپارتمان‌ها، در صورت امتناع مالک یا استفاده کننده از پرداخت سهم خود از هزینه‌های مشترک، باید به صورت زیر عمل کرد:

  • ابتدا از طرف مدیر یا هیئت مدیران به وسیله اظهارنامه یا ذکر مبلغ بدهی و صورت ریز آن، از مالک مطالبه می‌شود. اگر مالک یا استفاده کننده ظرف ۱۰ روز از تاریخ ابلاغ اظهارنامه سهم بدهی خود را نپردازد، مدیر یا هیئت مدیران می‌توانند به تشخیص خود و با توجه به امکانات، از دادن خدمات مشترک از قبیل شوفاژ، تهویه مطبوع، آب گرم، برق، گاز و… خودداری کنند.
  • اگر مالک یا استفاده کننده همچنان اقدام به تسویه حساب نکنند، اداره ثبت محل وقوع آپارتمان به تقاضای مدیر یا هیئت مدیران، برای وصول وجه مورد نظر بر طبق اظهارنامه ابلاغ شده، اجرائیه صادر خوهد کرد. البته مدیر و هیئت مدیران موظفند به محض وصول وجوه مورد مطالبه یا ارائه دستور موقت دادگاه، نسبت به برقراری مجدد خدمات مشترک اقدام کنند.
  • با این حال اگر عدم ارائه خدمات مشترک ممکن یا موثر نباشد، مدیر یا مدیران مجموعه می‌توانند به مراجعه قضایی شکایت کنند و دادگاه‌ها موظفند اینگونه شکایات را خارج از نوبت رسیدگی و واحد بدهکار را از دریافت خدمات دولتی که به مجموعه ارائه می‌شود محروم کنند و او را تا دو برابر مبلغ بدهی به نفع مجموعه جریمه کنند.استفاده دوباره از خدمات موکول به پرداخت هزینه‌های معوق واحد مربوط بنا به گواهی مدیر یا مدیران یا به حکم دادگاه و نیز هزینه مربوط به استفاده مجدد خواهد بود.

 

تسویه حساب هزینه مشاعات

 

دفاتر اسناد رسمی طبق ماده ۱۲ قانون تملک آپارتمان‌ها، موظف هستند که در هنگام تنظیم هر نوع سند انتقال، اجاره، رهن، صلح، هبه و… گواهی مربوط به تسویه حساب هزینه‌های مشاعات و مشترکات ساختمان را که به تأیید مدیر ساختمان رسیده باشد، از مالک قدیم دریافت و موارد لازم را در سند تنظیمی قید کنند.

تقریباً هیچ‌کدام از قوانین زندگی در یک‌خانه شخصی یا به‌اصطلاح ویلایی بازندگی در آپارتمان یکسان نیست. صاحبان و ساکنان خانه‌های ویلایی برای ایجاد تغییرات در محل زندگی خود نیازمند اجماع نظر با هیچ‌کس نبوده و درصورتی‌که تصمیم آن‌ها برای تغییر در ظاهر یا درون ساختمان با قوانین شهرنشینی و شهرداری منافاتی نداشته باشد، قادر به انجام آن هستند.
اما برای زندگی در آپارتمان قوانین خاصی وجود دارد. به این معنی که هیچ‌کس نمی‌تواند به‌صورت مستقل تصمیم بگیرد بخشی از مشاعات ساختمان را بنا به سلیقه یا نیاز شخصی خود تغییر دهد. در حقیقت برای ایجاد کوچک‌ترین تغییری در قسمت‌های مشترک یک ساختمان مثل تغییر در نمای ساختمان همه‌ی سکنه‌ی آن باید به نقطه‌نظر مشترک برسند؛ به این معنی که در طی جلساتی که بین اهالی ساختمان برگزار می‌شود اکثریت آن‌ها  به تفاهم رسیده و مخالفتی برای این تغییر از جانب هیچ‌کدام از ساکنین وجود نداشته باشد.
مسئله‌ی موافقت همه‌ی اعضای یک ساختمان بر سر تغییر بخشی از مشاعات آن  اعم از تغییر در نمای ساختمان نه‌تنها یک قرار لفظی برای پیشگیری از مشکلات و مخالفت‌های بعدی، که قانونی مدنی و مصوب است.
به دلیل اهمیت همین موضوع، مطالب این مقاله به‌طور جامع و اختصاصی به تشریح  قوانین حاکم بر تغییر در نمای ساختمان می‌پردازد. اطلاعاتی که در ادامه و طی سرفصل‌های زیر مطالعه خواهید کرد به شما به‌عنوان فردی که ساکن یک آپارتمان یا مدیر آن است کمک می‌کند تا بدون ایجاد مشکل یا درگیری با همسایگان و کاملاً بر اساس قوانین اقدام به تغییر در نمای ساختمان خود کنید:

  • قسمت‌های مختلف ساختمان را بشناسید
  • نمای آپارتمان بخش خصوصی آن است یا جزو مشاعات ساختمان محسوب می‌شود؟
  • تغییر در نمای ساختمان چه قوانینی دارد؟
  • آیا بازسازی نمای ساختمان قدیمی نیاز به اخذ مجوز دارد؟

 

قسمت‌های مختلف ساختمان را بشناسید

 

شاید بهتر باشد برای درک بهتر موضوع کمی بیشتر در مورد قسمت‌های مختلف یک آپارتمان اعم از بخش خصوصی، مشاعات ساختمان و قسمت‌های مشترک بدانیم. دانستن این نکته که کدام قسمت‌های یک آپارتمان جزو ملک خصوصی یا مشاعات آن محسوب می‌شود به شما کمک می‌کند تا حدود و مرزهای خانه یا محل کار خود را  بشناسید و به تدریج با قوانین آپارتمان نشینی بیشتر آشنا شوید.

هر آپارتمان شامل سه بخش خصوصی، مشاعات و مشترکات است. البته در بیشتر مواقع لفظ مشاعات با مشترکات در یک ساختمان به‌جای هم مورداستفاده قرار می‌گیرند. این در حالی است که این دو موضوع کاملاً از یکدیگر جدا بوده و تعاریف متفاوتی دارند.

 

حریم خصوصی آپارتمان

 

تعریف بخش خصوصی هر ساختمان تعریف بسیار ساده‌ای است. آنچه در سند مالکیت هر واحد آپارتمان به‌طور شفاف و دقیق ذکرشده باشد و به نام اختصاصی خریدار یا خریداران ثبت‌شده باشد، بخش خصوصی یک ساختمان محسوب می‌شود. کسانی که مالک بخش خصوصی یک ساختمان هستند آنجا را حریم خصوصی خود دانسته و آزادند که هر تغییر دلخواهی را در آن ایجاد کنند.

البته ایجاد همین تغییرات نیز شامل قوانین خاصی می‌شود. اما موضوع مهم این است که دیگر اهالی ساختمان نمی‌توانند در فرآیند ایجاد تغییرات اعمال‌نظر کرده و با آن مخالفت کنند. در حقیقت هر مالکی آزاد است که با رعایت قوانینی همچون عدم ایجاد آلودگی صوتی یا دخل و تصرف در بخش‌های مشترک یا مشاع آپارتمان، در واحد محل سکونت یا کار خود  تغییرات ایجاد کند.

 

بخش مشترک ساختمان

 

یکی دیگر از قسمت‌های موردبحث در هر آپارتمان بخش مشترک آن است. همان‌طور که پیش‌تر نیز به این موضوع اشاره کردیم اغلب ساکنان و مالکان واحدهای آپارتمانی تعریف درستی از مشاعات و مشترکات یک ساختمان ندارند.

بخش مشترک یک ساختمان به فضاهایی گفته می‌شود که بین دو یا چند واحد آپارتمانی مشترک است. به‌عنوان‌مثال ممکن است یک واحد انباری اضافی در ساختمان وجود داشته باشد که دو واحد آپارتمانی از آن به‌صورت مشترک استفاده می‌کنند. همچنین گاهی یک واحد پارکینگ اضافی به‌طور مشترک و طبق تفاهم بین سه واحد آپارتمان مورداستفاده قرار می‌گیرد.

به‌طورمعمول ایجاد هر تغییری در قسمت‌های مشترک ساختمان بر اساس تفاهمی که بین مشترکین و صاحب‌سهمان آن به وجود می‌آید، صورت می‌گیرد. در حقیقت به‌شرط آن‌که بخشی از همین قسمت مشترک جزو مشاعات ساختمان نباشد، می‌توان به‌دلخواه هر تغییری را در آن ایجاد کرد.

 

قسمت مشاعات ساختمان

 

نکته‌ی بسیار مهم در مورد قسمت‌های مشاع ساختمان این است که همه ساکنین یک آپارتمان در قسمت مشاع آن سهم دارند. البته میزان این سهم برای هیچ‌کس مشخص و محدود نیست. ضمن آن‌که موضوع سهیم بودن همه‌ی ساکنین در قسمت مشاعات ساختمان به این معنی نیست که آن‌ها می‌توانند به‌عنوان مالک هر تغییری را در آن ایجاد کرده یا از بخشی از این قسمت‌ها تنها به نفع خود بهره ببرند. به‌عنوان‌مثال هیچ‌کس حق ندارد جاکفشی خود را بدون رضایت دیگران درراه پله‌ی ساختمان قرار دهد.

اگر شما ساکن یا مدیر یک آپارتمان باشید بدون شک نیاز دارید که مرزهای مشاعات ساختمان را به‌خوبی بشناسید و قوانین مصوب حاکم بر آن را بدانید. این دانش کمک می‌کند هر سوء تفاهم احتمالی با اهالی ساختمان از بین برود و در صورت بروز مشکل یا مشاهده‌ی تجاوز سایرین به حریم مشاعات و ایجاد تغییرات در آن بتوانید با ارائه‌ی دلایل مستدل و قانونی جلوی بروز مشکلات را بگیرید.

مشاعات ساختمان به بخش‌هایی گفته می‌شود که همه‌ی اهالی در آن سهم دارند اما حدومرز این سهم برای هیچ‌کس مشخص و محدود نیست.

 

نمای آپارتمان بخش خصوصی آن است یا جزو مشاعات ساختمان محسوب می شود؟

 

بدون شک نمای آپارتمان جزو بخش‌های مشاع آن محسوب می‌شود. هیئت‌وزیران دربند «ح»  ماده چهار آیین‌نامه اجرایی قانون تملک آپارتمان‌ها نمای خارجی ساختمان‌ها را جزو قسمت‌های مشاع ذکر کرده است. این قانون به‌روشنی توضیح می‌دهد که هرکسی که در یک واحد آپارتمانی زندگی می‌کند نسبت به نمای ساختمان خود مسئول بوده و به‌هیچ‌عنوان نمی‌تواند به‌صورت مستقل برای تغییر در نمای ساختمان خود تصمیم بگیرد.

 

تغییر در نمای ساختمان چه قوانینی دارد؟

 

گستره‌ی قوانین حاکم بر تغییر در نمای ساختمان بسیار گسترده است. شما به‌عنوان مالک یک واحد آپارتمان، که در آن زندگی یا کار می‌کنید نمی‌توانید به‌صورت مستقل اقدام به تغییر در نمای آن بکنید. به‌عنوان‌مثال حتی نمی‌توانید بدون رضایت و موافقت سایرین حفاظ بیرونی پنجره‌های خود را عوض کنید یا به آن رنگ دلخواه بزنید. همچنین اگر کسب‌وکار شما در محل آپارتمانی مسکونی است نمی‌توانید بنر، تابلو یا هر وسیله‌ی دیگری را برای جذب مشتری روی دیوار بیرونی ساختمان نصب کنید.

درب ورودی واحد آپارتمانی شما نیز بخشی از مشاعات ساختمان محسوب می‌شود. البته نه به این معنی که دیگران در آن سهم دارند، بلکه به این معنی که اگر تمایل داشته باشید آن را عوض کنید یا رنگ آن را تغییر دهید باید موافقت سایر ساکنین ساختمان را به دست آورید. چراکه این مورد جزو زیبایی راهروها محسوب می‌شود و به همین سبب نمی‌توان در مورد آن به طور مستقل تصمیم گرفت.

ماده ۹ قانون تملک آپارتمان‌ها جامع‌ترین توضیح را در مورد تغییر در مشاعات ساختمان ارائه می‌کند. طبق این قانون :
هیچ‌یک از  مالکین و ساکنین یک ساختمان حق ندارند بدون موافقت اکثریت تغییراتی در محل یا شکل سر در  یا نمای خارجی در قسمت اختصاصی  خود که مرئی  و منظر باشد، بدهند.”

این قانون به‌طور شفاف موارد دیگری را نیز شرح می‌دهد که جزو قوانین تغییر در نمای ساختمان به‌حساب می‌آیند. به‌عنوان‌مثال در تبصره‌ها و تشریح این قانون آمده است که:

  • تغییرات ساختمان اگر از بیرون قابل‌مشاهده باشند، ممنوع است.

به‌وضوح مشخص است که طبق این قانون ایجاد تغییر در نمای ساختمان به‌ویژه در قسمت‌هایی که از بیرون دید داشته باشد، ممنوع است.

با نگاهی دقیق‌تر به این بند درمیابیم که تصویب این قانون تا چه اندازه در زیبایی آپارتمان‌ها و البته تمام شهر مؤثر است. اگر قرار باشد که هر فرد طبق نظر خود تغییراتی را در نمای ساختمان ایجاد کند، حتی اگر این تغییر به‌اندازه‌ی تعویض حفاظ پنجره و بالکن یا تغییر رنگ آن کوچک باشد، چه تأثیر بدی روی زیبایی و نمای کلی ساختمان و درنهایت کل شهر خواهد داشت.

  • برخی تغییرات می‌تواند با موافقت اکثریت صورت پذیرد؛ مانند شکل در یا سردر یا نمای خارجی.

همین قوانین دقیق به ساکنین ساختمان اجازه می‌دهد درصورتی‌که با یکدیگر به تفاهم و اجماع نظر رسیده باشند سر در یا نمای خارجی ساختمان را تغییر دهند.

  • تغییرات داخلی با ممنوعیت قانونی همراه نیست مشروط بر اینکه در دید عمومی نباشد.

همان‌طور که پیش‌تر نیز به این موضوع اشاره کردیم اگر فردی بخواهد درون واحد آپارتمانی خود تغییرانی ایجاد کند در این امر آزاد و مختار است. البته این تغییرات به‌هیچ‌عنوان نباید به بیرون از محیط داخلی ربطی داشته باشند.مثلاً تغییر درب ورودی هر واحد آپارتمان جزو این قانون نیست، به این دلیل که درب ورودی از بیرون واحد دیده می‌شود و روی زیبایی راهرو و یکدست بودن آن تأثیر منفی می‌گذارد.

  • ممکن است برخی تغییرات کلی در نمای ساختمان نیاز به مجوز شهرداری داشته باشد.

این نکته نیز قابل‌ذکر است که تمامی آنچه به‌عنوان قانون تغییر در نمای ساختمان بدان اشاره می‌شود مربوط به تفاهم داخلی ساکنین آپارتمان نیست. ایجاد برخی از تغییرات در نمای ساختمان منوط به کسب اجازه از شهرداری می‌شود. در حقیقت شهرداری برای ایجاد تغییرات کلی در نمای ساختمان قوانینی دارد که سکنه‌ی یک آپارتمان تنها با رعایت آن و اخذ مجوز می‌توانند اقدام به انجام آن کنند.

 

آیا بازسازی نمای ساختمان قدیمی نیاز به اخذ مجوز دارد؟

 

اگر شما ساکن یک آپارتمان قدیمی‌ساز باشید بدون شک میدانید که آلاینده‌های شهری تا چه اندازه روی کاهش کیفیت و زیبایی نمای ساختمان مؤثر هستند. درواقع به‌مرورزمان حتی اگر یک ساختمان به لحاظ اسکلت‌بندی مقاوم و سلامت باشد حتماً نیاز به ایجاد تغییراتی در نما دارد.

اما بازسازی نمای ساختمان قدیمی نیز شامل قوانین خاصی شده و در مرحله‌ی اول نیاز به اخذ مجوز از شهرداری دارد. درواقع حتی اگر اکثریت اهالی یک ساختمان بر روی موضوع‌ترمیم نمای ساختمان اتفاق‌نظر داشته باشند نمی‌توانند به‌صورت مستقل و بدون در جریان قرار دادن شهرداری شهر خود اقدام به انجام این کار کنند.

کمیسیون معماری و شهرسازی شورای اسلامی شهر تهران قانونی  را در آئین‌نامه مقررات ساختمان قرار داده است که بر طبق آن شهروندان باید نقشه‌ و طرح نما را به‌علاوه ماده‌ای که می‌خواهند در نما مورداستفاده قرار دهند به دفاتر خدمات الکترونیک اعلام کنند تا در کمیسیون‌های خاصی که در شهرداری مناطق تشکیل خواهد شد،  بررسی شوند، بعد از تأیید طرح و ماده اعلام‌شده اجازه انجام کار صادر خواهد شد.

در حقیقت لازم است قبل از آن‌که سکنه‌ی یک ساختمان اقدام به ترمیم نمای ساختمان خود کنند ابتدا مصالحی را که می‌خواهند در فرآیند بازسازی نمای ساختمان قدیمی خود مورداستفاده قرار دهند انتخاب کرده، سپس طرح و نقشه‌ی موردنظر خود را برای اخذ مجوز تغییر نمای ساختمان به دفاتر خدمات الکترونیک اعلام کنند تا بعد از برگزاری جلسه شهرداری در مورد آن اجازه‌ی لازم برای این کار صادر شود.

برای نوسازی و بازسازی نمای ساختمان قدیمی قوانین خاصی وجود دارد. به‌عنوان‌مثال متریال یا موادی که برای این منظور انتخاب می‌شود باید  استاندارد بوده و بومیت منطقه‌ای، محلی  و کشوری در آن لحاظ شده باشد. همچنین استفاده از موادی مانند شیشه و آلومینیوم که باعث هدر رفت انرژی می‌شود برای ترمیم نمای ساختمان ممنوع است. به این معنی که دیگر نمی‌توان نمای یک ساختمان را صرفاً از جنس شیشه انتخاب کرد.

 

به‌جز موضوع تناسب متریال انتخاب‌شده برای ترمیم نمای ساختمان با استاندارهای بومی، منطقه‌ای و کشوری موضوع ممنوعیت استفاده از موادی مانند شیشه و آلومینیوم نیز مسائلی هستند که اخیراً به‌عنوان قوانین جدید نوسازی و بازسازی ساختمان‌ها به تصویب رسیده‌اند.

 

به‌جز موارد فوق قوانین دیگری نیز برای ساخت و ترمیم نمای ساختمان وجود دارد. به‌عنوان‌مثال مالکانی که می‌خواند نمای ساختمان خود را تغییر دهند تنها می‌توانند از رنگ‌های خاصی برای این کار استفاده کنند و فقط ترکیب کردن سه رنگ برای این کار بلامانع است.

 

به حقوق هم احترام بگذاریم!

 

همانطور که در بالا ذکر شد، درمورد مشاعات ساختمان قوانین وجود دارد و بیشتر دعاوی و اختلافات ساکنان بر سر مشاعات یا قسمت‌های مشترک ساختمان است، به همین دلیل لازم است که قوانین و مقررات این بخش‌ها مشخص شوند. پس سعی کنیم با احترام به حقوق همسایگان خود از ضایع شدن حق آنها و بروز دلخوری یا درگیری جلوگیری کنیم.

 

سوالات متداول:

 

مشاعات ساختمان چیست؟

 

بر اساس تعریفی کلی که در ماده ۲ قانون تملک آپارتمان‌ها آمده است، هر قسمت از آپارتمان را که در سند، مالکی برای آن عنوان نشده و همه ساکنین به طور مشترک از آن استفاده می‌کنند، مشاعات ساختمان می‌نامند.

 

 
چه قسمت‌هایی از ساختمان جزو مشاعات محسوب می‌شود؟

 

زمین ساختمان، پشت بام، درب ورودی، راهرو، پنجره‌های راهرو، آسانسور، ورودی پارکینگ، پارکینگ اضافی، پله‌ها، شوفاژخانه، تاسیسات مشترک، انشعابات مشترک، حیاط، لابی و باغچه.

 

 
آیا برای مشاعات ساختمان قانونی داریم؟

 

بله قانون “تملک آپارتمان‌ها” همه قوانین و مقررات مشاعات ساختمان را مشخص کرده است. قانون مشاعات ساختمان مطابق صورت جلسه تفکیک آپارتمان‌ها اختصاص به آپارتمان خاصی ندارد و مشترک و مورد استفاده همه متصرفان قانونی است. این قسمت‌ها غیرقابل انتقال است و هر مالکی یا به نسبت مالکیت خود یا مساحت آپارتمانش، در آن به صورت مشترک و مشاعی سهیم است.

 


ساکنین تا چه حد می‌توانند از مشاعات استفاده کنند؟

 

ساکنین ساختمان باید در حد معمول از مشاعات استفاده کنند، طوریکه استفاده آن‌ها مانعی برای استفاده سایرین نباشد. مثلا قرار دادن کفش یا لوازم اضافه در پله و حیاط ساختمان به عنوان استفاده اختصاصی تلقی می‎شود و سایر واحد‌ها می‌توانند به آن اعتراض کنند.

 

جهت دخل و تصرف در مشاعات، چه باید کرد؟

 

برای اینکه ساکن یا ساکنان مجتمع آپارتمانی بتوانند در قسمت‌های مشترک هر نوع دخل و تصرفی داشته باشند، باید رضایت ۱۰۰ درصدی همه صاحبان آن مجتمع را جلب کنند؛ زیرا بر اساس قانون هیچ شریکی بدون اجازه شریک دیگر حق دخل و تصرف مادی در مال مشاع را ندارد.

 

تا چه ساعتی مجاز به برگزاری مهمانی یا جشن هستیم؟

 

در مهمانی‌های شب‌های غیر تعطیل بعد از ساعت ۲۲ و در شب‌های تعطیل بعد از ساعت ۲۴ رعایت سکوت کامل ساختمان چه از نظر صدای مهمانان و چه از لحاظ صدای موسیقی الزامی است.

 

پارکینگ به چهصورتی بین ساکنین تقسیم می‌شود؟

 

تقسیم پارکینگ به دو صورت انجام می‌شود. صورت اول، تعلق اختصاصی است، که مانند انباری، با تعیین موقعیت و مساحت آن، محل دقیق آن در صورت مجلس تفکیکی و سند رسمی قید می‌شود و در حقیقت ملک اختصاصی صاحب آپارتمان به حساب می‌آید. صورت دوم، تعلق پارکینگ به هر واحد به طور مشاع است. به این معنا که این پارکینگ‌ها در صورت‌جلسه تفکیکی واحدهایی که می‌توانند به صورت مشاع از قوانین پارکینگ ساختمان استفاده کنند، نام برده می‌شوند. در این صورت فقط آپارتمان‌هایی که حق استفاده از پارکینگ مشاع برای آن ها شناخته شده است، می‌توانند از پارکینگ ساختمان به طور مشاع استفاده کنند.

 

اگر همسایه پارکینگ ما را تصرف کرد، چه باید بکنیم؟

 

پارک بدون اجازه در پارکینگ همسایه، به نوعی خلاف قانون است و با اقامه دعوا از سوی مالک، باید اجرت المثل (اجاره مدت تصرف) که با نظر کارشناس دادگستری تعیین می‌شود، به مالک پرداخته شود. همچنین اگر شخصی در پارکینگ همسایه بدون اجازه او، ماشین خود را پارک کند و با درخواست مالک، حاضر به ترک آن نشود، جرم تلقی می‌شود و مجازات آن می‌تواند از جزای نقدی تا حبس و رفع تصرف و مطالبه خسارات وارده به مالک باشد.

 

پرداخت هزینه‌های مشترک ساختمان به عهده چه کسی است؟

 

تامین مخارج مشاعات ساختمان بر عهده کلیه ساکنین ساختمان است که سهم هریک بر اساس متراژ واحد‌ها تعیین می‌شود. البته با این حال مالکان می‌توانند با توافقاتی بین خود و تنظیم قرارداد نحوه پرداخت و تقسیم سهم هر مالکی را مشخص کنند.

 

آیا ساکن طبقه اول می‌تواند هزینه آسانسور را پرداخت نکند؟

 

خیر. براساس ماده ۴ قانون تملک آپارتمان‌ها: “پرداخت هزینه‌های مشترک اعم از اینکه ملک مورد استفاده قرار گیرد یا نگیرد، الزامی است.” حتی اگر یکی از ساکنین از برخی از قسمت‌های مشترک استفاده نمی‌کنند، باز هم باید هزینه‌های مربوط به آن قسمت را بپردازند.

 

آیا در هنگام انتقال سند، هزینه‌های مشاعات تسویه می‌شود؟

 

بله. دفاتر اسناد رسمی طبق ماده ۱۲ قانون تملک آپارتمان‌ها، موظف هستند که در هنگام تنظیم هر نوع سند انتقال، اجاره، رهن، صلح، هبه و… گواهی مربوط به تسویه حساب هزینه‌های مشاعات و مشترکات ساختمان را که به تأیید مدیر ساختمان رسیده باشد، از مالک قدیم دریافت و موارد لازم را در سند تنظیمی قید کنند.

ارسال دیدگاه

آدرس ایمیل شما منتشر نخواهد شد.