در قرارداد اجاره، صاحب مال در ازای دریافت مبلغ یا مال مشخصی، می‌پذیرد که مال خود را برای مدتی معیّن در اختیار طرف دوم قرارداد قرار دهد، بدون این که مالکیت آن مال را واگذار کند. در تعریفی دیگر می‌توان گفت اجاره عقدی است که در آن فردی منافع مال خود را در ازای دریافت مبلغی برای مدتی مشخص به دیگری واگذار می‌کند.

در عقد اجاره به مالک، اجاره‌دهنده یا موجر می‌گویند، مشتری را اجاره‌کننده یا مستاجر می‌نامند و به مال اجاره داده‌شده، مورد اجاره یا عین مستاجره گفته می‌شود. هم‌چنین اجرتی که از طرف مستأجر به موجر پرداخت می‌شود، در اصطلاح مدنی اجاره بها یا مال‌الاجاره نامیده می‌شود. مورد اجاره می‌تواند مکان زندگی یا کسب و کار، حیوان، اتومبیل یا انسان باشد.

از آنجا که قرارداد اجاره از قراردادهای مهمی محسوب می­ گردد که روزانه اشخاص زیادی آنرا منعقد می ­نمایند بنابراین باید دقت شود که تا براساس جدیدترین قوانین صورت بگیرند تا بدین ترتیب طرفین دچار مشکل نگردند. مصوبه ستاد ملی کرونا که در حکم قانون می ­باشد و ابتدا برای سال 1399 بود درخصوص تمدید اجاره نامه 1401 نیز معتبر می ­باشد و از آنجا که در این سال نیز شیوع بیماری کرونا همچنان ادامه دارد، تمدید قراردادهای اجاره 1401 نیز با استناد به مصوبه مذکور قابل اعمال می ­باشد.

بنابراین تمدید اجاره نامه 1401 منازل مسکونی به صورت خودکار قابل تمدید است. در قرارداد اجاره 1401 برای مستأجرین نکات حمایتی زیادی لحاظ گردیده است. در ادامه به جدیدترین موارد قانون روابط موجر و مستأجر پرداخته ­ایم که پیشنهاد می ­کنیم آنرا مطالعه نمایید.

بر اساس ماده ۴۶۶قانون مدنی :« اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره می‌شود و در این حالت اجاره دهنده موجر، اجاره کننده مستاجر و مورد اجاره عین مستاجره نامیده خواهد شد.» از آنجایی که قرارداد اجاره عقدی موقت است باید مدت اجاره در قرارداد قید شود والا قرارداد اجاره باطل خواهد شد.

علاوه بر این مستاجر موظف است در زمانهای تعیین شده اجاره‌بها را بپردازد و رسید دریافت کند. تنها قراردادهایی به عنوان قرارداد اجاره قابل استناد می باشند که در دفاتر اسناد رسمی و یا در بنگاه های املاک و در ۳ نسخه تهیه شده باشند.توصیه می‌شود تمامی نکاتی را که به ذهنتان می‌رسد پیش از عقد قرارداد عنوان کرده و در صورت لزوم در متن قرارداد آن را درج کنید، قرارهای شفاهی قابل پیگیری نخواهند بود.

همچنین مبلغ اجاره را نمی‌توان تا پایان مدت اجاره تغییر داد. اما در صورت تمدید قرارداد اجاره تغییر مبلغ مربوطه امکان پذیر خواهد بود که این مورد در قرارداد اجاره۱۴۰۱ اندکی تغییر به همراه داشته است.

در قرارداد اجاره باید مدت زمان اجاره و زمان تخلیه ملک بطور دقیق ذکر شود. در عموم موارد مستاجر بایستی ظرف مدت یک هفته از اتمام مدت قرارداد اجاره نسبت به تخلیه ملک مورد نظر اقدام کرده و آن را تحویل دهد و در غیر اینصورت با استناد به قرارداد تنظیم شده می‌توان حکم تخلیه ملک را از مراجع قانونی گرفته و نسبت به بیرون کردن مستاجر اقدام قانونی کرد.

چنانچه مستاجر تصمیم بر ادامه قراداد اجاره داشت باید پیش از پایان یافتن قرارداد جهت تمدید آن اقدام کند و چنانچه پس از پایان مدت اجاره مستاجر از تخلیه مورد اجاره امتناع کند به درخواست موجر تخلیه صورت خواهد گرفت. اما در قرارداد اجاره ۱۴۰۱ مواردی غیر از این جهت رفاه حال مستاجران در نظر گرفته شده است.

همانطور که پرداخته شد قرارداد اجاره در قانون مدنی عقدی موقت درنظر گرفته شده است که باید آغاز و پایان مدت در آن قید گردد. پس از خاتمه مدت اجاره و چنانچه قرارداد تمدید نشود، مستأجر باید اقدام به تخلیه ملک و تحویل آن به موجر نماید. اما در تمدید اجاره نامه 1401 بصورت اجباری و بدون الزام به تنظیم سند رسمی، مدت تمدید می­ گردد.

بنابراین پس از پایان قرارداد مستأجر مکلف به تخلیه خانه نمی ­باشد و مالک نمی ­تواند اقدام به بیرون نمودن وی کند یا اینکه مراجع قضایی اقدام به صدور حکم تخلیه نماید. درواقع مصوبه ستاد مبارزه با کرونا درخصوص تمدید قراردادهای اجاره تا سه ماه بعد از اتمام کرونا اعلام گردیده است.

همانطور که توضیح داده شد براساس مصوبه جدید، در تمدید اجاره نامه 1401 موجر نمی ­تواند مستأجر خود را به تخلیه ملک مجبور نماید و این قرارداد تا سه ماه پس از اتمام کرونا تمدید می­ گردد، با این وجود به موجر این امکان داده شده تا با استناد به مواردی که در ادامه توضیح داده شده، از مستأجر درخواست تخلیه ملک خود را نماید:

  • در مواردی که موجر تصمیم به ساخت و فروش واحد مسکونی خود را دارد و یا اینکه بصورت قطعی آنرا انتقال داده باشد. بنابراین مستأجر در شرایطی که مالک پروانه ساختمانی و یا پروانه تعمیرات ساختمان را اخذ نموده باشد موظف به تخلیه خواهد بود.
  • درموردی که مستأجر تا یکماه بعد از تمدید قرارداد اجاره جدید، طبق مستندات ثابت کننده و بنا به تشخیص مرجع صالح ما به التفاوت مبلغ اجاره را به موجر نپرداخته باشد از آنجا که سبب ضرر مالک می ­گردد، قرارداد اجاره قابل تمدید نخواهد بود.
  • اگر مستأجر با مبالغ اعلامی مصوبه ستاد ملی کرونا در سال 1401 موافق نباشد، واحد مسکونی قابل تخلیه خواهد بود.
  • درموردی که موجر ملک مسکونی را برای فرزندش که تشکیل خانواده داده و یا اینکه در شرف ازدواج می ­باشد بخواهد.
  • مستأجر برای چند ماه اقدام به پرداخت اجاره ­بها ننموده باشد.
  • درصورتی که مستأجر مشکلاتی اخلاقی دارد و یا اینکه برای ملک مشکلاتی را ایجاد نماید. بنابراین مستأجری که بنا به حکم دادگاه صالح به وظایف قانونی خود عمل ننموده باشد و در نتیجه موجب تضییع حقوق موجر شده باشد مشمول مصوبه نمی­باشد. برای مثال اگر مستأجر هزینه ­های قبوض مصرفی و یا شارژ ملک مورد اجاره را پرداخت ننماید در چنین شرایطی مالک می ­تواند از طریق مراجع قضایی درخواست صدور حکم تخلیه مستأجر را ارائه دهد و در صورت اثبات متعاقبا حکم تخلیه صادر می­ گردد

یا اینکه رفتار مستأجر برخلاف عرف باشد و موجب شکایت سایر ساکنین واحدهای مسکونی شده باشد که بنا به تشخیص مرجع صالح حکم تخلیه صادر خواهد شد.

  • درموردی که مستأجر و موجر درخصوص تعیین میزان اجاره ­بها با مبلغی بیش از قانون ستاد ملی مقابله با کرونا توافق نموده باشند و مستأجر نیز با تمدید قرارداد اجاره با مبلغی بیشتر رضایت داشته باشد، توافق طرفین محترم و قابل اعمال می ­باشد.
  • لازم به ذکر است که مصوبه مذکور در راستای حمایت از مستأجرین است بنابراین فقط موجر یا مالک مجبور به تمدید قرارداد اجاره می­ گردد.

همانطور که توضیح داده شد تا پایان مدت اجاره امکان تغییر مبلغ اجاره وجود نخواهد داشت. اما چنانچه قرارداد تمدید گردد امکان تغییر مبلغ وجود دارد. بند مذکور نیز در قرارداد 1401 دستخوش تغییر شده و براساس مصوبات اداره راه و شهرسازی، هرشخصی که اجاره ­نامه­ اش به اتمام رسیده باشد با درصدی که اعلام گردیده مجددا اجاره­ نامه را تمدید خواهد کرد و ملزم به اسباب­ کشی ندارد. امسال میزان افزایش اجاره­ بها جهت تمدید قراردادهای اجاره در تهران 25 درصد، کلانشهرها 20 درصد و سایر شهرها 15 درصد می ­باشد.

از آنجا که قرارداد اجاره، جزء قراردادهای حساس و با اهمیت در نظام حقوقی ایران محسوب می ­گردد، لازم است تا با نهایت دقت تنظیم گردد. قرارداد مذکور در واقع تنها سند بین طرفین است بنابراین از اهمیت بالایی در ارتباط میان طرفین برخوردار است. تنظیم قرارداد مذکور کاری تخصصی محسوب می ­شود که چنانچه بصورت درست و صحیح انجام شود از هزینه­ ها و دردسرهای احتمالی جلوگیری می ­شود.

در صورتیکه نیاز به این قرارداد دارید می‌توانید درخواست تنظیم قرارداد اجاره را ارائه نموده تا کارشناسان حقوقی امور قراردادها، قراردادی اصولی را برای شما تنظیم نمایند. گروه عصروکالت با در اختیار داشتن تیم تخصصی قرارداد نویسی، قراردادهای استاندارد را در اختیار شما عزیزان قرار می‌دهند تا بدین ترتیب بتوانید بهترین رابطه را با طرف دیگر قرارداد داشته باشید.

تصویر
مشاوره حقوقی با وکیل آنلاین

مشاوره حقوقی

جهت درخواست مشاوره حقوقی با ما در ارتباط باشید .

در سریعترین زمان ممکن با یک وکیل پایه یک مشورت کنید

info@asrevekalat.ir و 09101003514

ارسال دیدگاه

آدرس ایمیل شما منتشر نخواهد شد.