بحث میان مالکین و اجاره نشین ها یا همان موجر و مستاجر از دیرباز داغ بوده و است و این امر صرفا مربوط به قرارداد اجاره یا رهن کردن املاک نبوده و نیست. اجاره کردن ریشه در افعالی مانند قرض کردن و یا امانت گرفتن دارد؛ با این تفاوت که در فعل اجاره کردن، علاوه بر موارد شرعی و اخلاقی امانت داری، به دلیل ارزش جنس اجاره داده شده یا همان عین مستاجره، بهایی نیز دریافت می شود. بهای اجاره کردن اموال دیگری یا همان اجرت المثل می تواند بصورت نقدی و غیر نقدی پرداخت شود، اما این پرداخت چگونه تضمین می شود؟ تنظیم قرارداد اجاره نامه و توافقات آن سندی است بر این تضمین. تمامی مواردی که بین موجر و مستاجر توافق می شود عینا باید در اجاره نامه قید شود.
- اجاره خانه و آپارتمان مسکونی؛ در این نوع اجاره، مستاجر برای سکونت خود و افراد خانواده، خانه یا واحد آپارتمانی را معمولا برای یک سال اجاره می‌کند. موجر معمولا مبلغی به عنوان پول پیش یا ودیعه، از مستاجر دریافت می‌کند و مبلغی نیز ماهانه به عنوان اجاره‌بها تعیین می‌شود.
- اجاره مغازه و محل کسب؛ گاهی مستاجر برای اشتغال به کسب مانند طلافروشی، سوپرمارکت، خیاطی یا مغازه لوازم الکتریکی، مغازه‌ای را اجاره می‌کند. در این نوع اجاره‌ها، موجر معمولا مبلغی به عنوان سر قفلی دریافت می‌کند.
- موجر باید مالک خانه یا آپارتمان یا مغازه باشد؛ بنابراین کسی غیر از مالک یا وکیل او نمی‌تواند ملکی را به اجاره دهد. مستاجر هم می‌تواند محلی را که اجاره کرده است، به دیگری اجاره بدهد، مگر اینکه در قرارداد اجاره این حق از او سلب شده باشد.
- مدت اجاره باید معین باشد؛ اگر در قرار داد اجاره مدتی معین نشود (مثلا یک سال یا دو سال یا چند ماه) اجاره باطل است و هیچ اثری ندارد. مدت اجاره معمولا یک سال تعیین می‌شود.
- موجر و مستاجر باید بالغ و عاقل باشند؛ بنابراین کودکان غیربالغ و افراد دیوانه نمی‌توانند ملک را به اجاره بدهند یا ملکی را اجاره کنند. قیم این افراد می‌تواند از جانب آنها اجاره کند یا اجاره بدهد.
- اجاره کتبی؛ طبق قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۷۶، قرارداد اجاره باید به صورت کتبی تنظیم شود و دو نفر شاهد نیز زیر آن را امضا کنند همچنین این قرارداد باید در دو نسخه تنظیم شود تا دو طرف بتوانند از امتیازات قانون روابط موجر و مستاجر سال 1376 بهره‌مند شوند. اگر طرفین (موجر و مستاجر) قرارداد کتبی تنظیم نکنند با مشکلات فراوانی مواجه می‌شوند که باعث می‌شود ماه‌ها و شاید سال‌ها در راهروهای دادگستری سرگردان شوند.
- تحویل مورد اجاره به مستاجر؛ موجر باید پس از انعقاد اجاره مورد اجاره، خانه یا آپارتمان یا مغازه را تحویل مستاجر دهد.
- بازگرداندن پول پیش مستاجر به هنگام تخلیه؛ چون معمولا در قراردادهای اجاره پول پیش از مستاجر گرفته می‌شود، موجر در موقع تخلیه باید مبلغ فوق را به مستاجر برگرداند.
- انجام تعمیرات کلی و اساسی در مورد اجاره؛ اگر موتورخانه (سیستم گرمایشی و سرمایشی)، آسانسور، ایزوگام پشت‌بام و سایر تعمیرات کلی در مورد اجاره لازم باشد، موجر باید آن را انجام دهد.
- پرداخت کرایه؛ معمولا پرداخت کرایه به صورت ماهانه است لذا مستاجر باید در پایان هر ماه اجاره‌بها را به موجر یا نماینده موجر پرداخت کند. لازم به ذکر است در صورتی که در قرارداد اجاره، حق فسخ قرارداد اجاره در صورت عدم پرداخت به‌موقع اجاره‌بها پیش‌بینی شده باشد، مستاجر باید به‌موقع اجاره‌بها را پرداخت کند تا دچار مشکلات تخلیه نشود.
در مواردی که مستاجر خانه یا آپارتمان را رهن کامل می‌کند، دیگر اجاره بها نمی‌پردازد. در مواردی که مستاجر، خانه یا آپارتمان را رهن کامل می‌کند، معمولا مبلغ پیش‌پرداخت زیاد است و به همین دلیل معمولا کرایه‌ای در کار نیست اما اگر مبلغ پیش‌پرداخت کم باشد، موجر اجاره‌بها (کرایه) نیز دریافت می‌کند.
- تخلیه محل اجاره در پایان قرارداد.
- انجام تعمیرات غیر اساسی مورد اجاره؛ اگر خانه یا مغازه نیاز به مواردی از قبیل رنگ‌آمیزی یا تعویض لامپ‌ها یا پریز و کلید برق و قفل در‌ها داشته باشد، مستاجر خود باید این کار‌ها را انجام دهد.
- پرداخت بهای آب، برق، گاز، تلفن و حق شارژ؛ چون مستاجر از آب، برق، گاز و تلفن استفاده می‌کند، هزینه‌های آن را نیز خود باید بپردازد. حق شارژ را نیز خود مستاجر باید پرداخت کند.
- جلوگیری نکردن از تعمیرات اساسی توسط موجر؛ اگر محل مورد اجاره نیاز به تعمیر کلی پیدا کند، مانند تعمیرات موتورخانه و آسانسور، انجام این تعمیرات با موجر است؛ لذا مستاجر نباید از ورود موجر برای تعمیرات این موارد جلوگیری و ممانعت کند.
- خودداری از ورود خسارت به محل اجاره؛ مستاجر باید به گونه‌ای از خانه یا مغازه استفاده کند که خسارتی به آن وارد نشود در صورت ورود خسارت مستاجر باید خود آن را جبران کند.
- خودداری از تغییر شغل در مغازه اجاره‌ای؛ اگر مستاجر برای شغل خاصی مغازه را اجاره کرده باشد (مانند طلافروشی) حق ندارد بدون موافقت موجر شغل خود را تغییر دهد و مثلا به درب و پنجره‌سازی مشغول شود. چرا که در صورتی که موجر با تغییر شغل موافقت نکند، می‌تواند قرارداد اجاره را فسخ کند.
- در خانه یا آپارتمان مسکونی؛ مستاجر معمولا برای سکونت خود و افراد خانواده‌اش خانه‌ای را اجاره می‌کند بنابراین او حق دارد از انباری یا پارکینگ مشترک استفاده کند؛ مگر اینکه در قرارداد اجاره بر خلاف آن توافق شده باشد. اگر مستاجر پول پیش به موجر داده باشد، در هنگام تخلیه می‌تواند آن را از موجر پس بگیرد. اگر خانه یا آپارتمان نیاز به تعمیرات کلی داشته باشد، مستاجر می‌تواند از موجر بخواهد که این تعمیرات را انجام دهد. مستاجر می‌تواند خانه یا مغازه را به فرد دیگری اجاره بدهد؛ مگر اینکه در قرارداد بر خلاف آن توافق شده باشد.
- در مغازه و محل کسب؛ در قرارداد اجاره مغازه و محل کسب، مستاجر صرفا باید به شغلی که در قرارداد اجاره تعیین شده است، اشتغال یابد. بنابراین در صورت تغییر شغل بدون اذن موجر، موجر حق فسخ قرارداد اجاره و تخلیه مورد اجاره را دارد. در این نوع از اجاره، موجر معمولا با گرفتن سرقفلی مغازه‌اش را اجاره می‌دهد. در هنگام تخلیه مستاجر حق دارد از موجر بخواهد سر قفلی او را پس بدهد. سر قفلی هم به نرخ روز محاسبه و به مستاجر پرداخت خواهد شد.
- دریافت اجاره‌بها در مواعد مقرر.
- حق درخواست تخلیه در پایان مدت قرارداد؛ در این مورد باید به اجاره محل کسب‌هایی که قبل از سال 1376 اجاره داده شده است، توجه کرد؛ چرا که برابر قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ صرف انقضای مدت سبب حق فسخ قرارداد اجاره از سوی موجر نمی‌شود.
- حق مراجعه به محل مورد اجاره برای انجام تعمیرات.
اگر مستاجر باعث ورود خسارت به مغازه یا خانه موجر شود، باید آن را جبران کند. مثلا اگر مستاجر شیشه‌های خانه یا مغازه را شکسته یا سایر اشیای موجر در محل را خراب کرده باشد، باید در هنگام تخلیه، خود آنها را تعمیر و اصلاح کند یا هزینه‌های آن را به موجر بپردازد. اگر مستاجر از پرداخت خسارت خودداری کند، موجر می‌تواند هم برای تخلیه و هم برای خسارت‌های خود به دادگاه مراجعه کند. دادگاه از طریق پول پیش مستاجر که نزد موجر است، خسارت‌های موجر را جبران می‌کند.
اگر مستاجر خانه یا آپارتمان یا مغازه را در پایان مدت قرارداد تخلیه نکند، موجر می‌تواند از دادگاه بخواهد مستاجر را اجبار به تخلیه کند. برای تخلیه نیز موجر باید مبلغ پیش پرداخت را به مستاجر برگرداند. معمولا موجر به هنگام قرارداد چک یا سفته‌ای از مستاجر می‌گیرد که در صورت عدم تخلیه در پایان قرارداد می‌تواند آن چک یا سفته را به اجرا بگذارد.
اگر قرارداد اجاره به پایان برسد و مستاجر محل را تخلیه نکند، موجر به دادگاه مراجعه می‌کند تا مستاجر را به تخلیه ملک مجبور کند. اگر مستاجر به علتی نتواند تخلیه کند و تقاضای مهلت کند، دادگاه با بررسی وضعیت مستاجر معمولا یک ماه به او مهلت می‌دهد تا ملک را تخلیه کند. در این صورت مستاجر باید اجاره بهای یک ماه را نیز بپردازد.
مشاوره حقوقی با وکیل آنلاین
مشاوره حقوقی
جهت درخواست مشاوره حقوقی با ما در ارتباط باشید .
در سریعترین زمان ممکن با یک وکیل پایه یک مشورت کنید
-
پست بعدی
سهم مرد از ارث زن
